บริษัทหลักทรัพย์(บล.)เคจีไอ(ประเทศไทย)วิเคราะห์หุ้นบริษัทเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย)หรือ FPT กำไรสุทธิของ FPT ในปี 2562FY อยู่ที่ 3.5 พันล้านบาท เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญถึง 62% YoY จากการรวม Golden Land Property DevelopmentPCL (GOLD.BK/ GOLD TB) เข้ามาในงบการเงิน หลังจากที่ FPT ทำ tender offer จบ ซึ่งทำให้ FPT กลายมาเป็นผู้ถือหุ้น 95% ใน GOLD โดย GOLD กำลังอยู่ระหว่างกระบวนการถอนหุ้นออกจากตลาด ซึ่งคาดว่าจะเสร็จเรียบร้อยใน 1Q63 เมื่อพิจารณาจากผลการดำเนินงานของ FPT ก็พบว่าดีขึ้น โดย occupancy rate ของทั้งโรงงานและโกดังดีขึ้นทั้งคู่จาก 70% และ 77% เมื่อเดือนกันยายน 2561 เป็น 74% และ 87% ในเดือนกันยายน 2562 ตามลำดับ (เราใช้สมมุติฐานที่ 78%) นอกจากนี้ โกดังประเภท built-to-suit ของบริษัทก็ไปได้สวย โดยมียอด pre-lease ปีนี้อยู่ที่ 135k ตร.ม. (สูงกว่าประมาณการของเราที่ 100K ตร.ม.)

หลังจากที่รวม GOLD เข้ามาในงบการเงินของบริษัทแล้ว โครงสร้างรายได้ของ FPT ก็เปลี่ยนมาเน้นหนักที่ธุรกิจที่อยู่อาศัยโดยคิดเป็นสัดส่วนถึง 72% (Figure 1) ในขณะเดียวกัน สินทรัพย์รวมก็เพิ่มขึ้นเป็น 9.2 หมื่นล้านบาท เมื่อสิ้นงวดกันยายน 2562 จาก 8.3 หมื่นล้านบาท เมื่อสิ้นงวดกันยายน 2561 โดยในปัจจุบัน ธุรกิจหลักของ FPT แบ่งเป็นสามกลุ่มได้แก่ i) อสังหาริมทรัพย์ในภาคอุตสาหกรรม(2.7 ล้านตร.ม. โดยมี occupancy rate 82% และมียอด pre-leases BTS 135k ตร.ม.) ii) อสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย (มีโครงการที่ active อยู่ 53 โครงการ ซึ่งมีทั้งทาวน์เฮ้าส์ และบ้านเดี่ยว) และ iii) อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ (มี NLA รวม 241K ตร.ม., อาคารสำนักงาน 5 อาคาร และโรงแรมรวม 1,614 ห้อง)

เรามองว่าแนวโน้มของธุรกิจทั้งสามกลุ่มมีปนๆ กันไป i) อสังหาริมทรัพย์ในภาคอุตสาหกรรมน่าจะเป็นพระเอกเพราะมีศักยภาพในการเติบโตจากอุปสงค์ที่แข็งแกร่งของโกดังสินค้าแบบ built-to-suit จากทั้งนโยบาย EEC และกรณีพิพาทระหว่างสหรัฐ-จีน (บริษัทตั้งเป้า pre-lease ไว้ที่อย่างน้อย 130k ตร.ม. ในปีหน้า) ii) อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์มีศักยภาพในการเติบโตจากอัตราค่าเช่าที่เร่งตัวขึ้น (725 บาท/ตร.ม./เดือน) จาก vacancy rate ที่ต่ำ(~9%) และ iii) อสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยจะค่อนข้างท้าทายเนื่องจากเกณฑ์ LTV บวกกับอัตรา rejection rate ที่สูง (บริษัทตั้งเป้าอัตราการเติบโตเอาไว้ที่ระดับปานกลางซึ่งจะมาจากการออกแบบที่เป็นเอกลักษณ์ และการตั้งราคาให้ดึงดูดใจ)

ทั้งนี้เราเห็นด้วยกับการที่บริษัทตั้งเป้าจะเป็น platform อสังหาริมทรัพย์เต็มรูปแบบเป็นกลยุทธ์ที่ถูกต้องในระยะยาว เพราะจะทำให้พอร์ตของบริษัทกระจายตัว และช่วยเพิ่มความสามารถในการแข่งขันของบริษัท นอกจากนี้ การซื้อ GOLD ก็อาจจะช่วยเร่งกำไรของ FPT ในระยะสั้น ในขณะที่ระยะกลางยังคงเป็นความท้าทายท่ามกลางแนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ดูไม่สดใสนัก เรากำลังอยู่ระหว่างทบทวนประมาณการ คำแนะนำ และราคาเป้าหมายของ FPT

ปัจจัยเสี่ยงจากความเสี่ยงด้านภูมิรัฐศาสตร์, เศรษฐกิจชะลอตัว,ภัยธรรมชาติ, การกระจุกตัวของอุตสาหกรรม, เงินทุนไม่พอเพียง, สัญญาระยะสั้นหมดอายุ