บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่...ปลายปีจะกลับมามีกำไรปกติ

** ในภาวะที่ประชาชนมีกำลังซื้อลดลง เนื่องจากรายได้เพิ่มไม่ทันรายจ่าย มีหนี้ครัวเรือนในอัตราที่สูง ประกอบกับการเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ทำให้หลายคนแสดงความเป็นห่วงว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะได้รับผลกระทบเรื่องสภาพคล่อง ซึ่งก็เป็นเช่นนั้นจริงในช่วง 1-2 ปีมานี้ โดยเฉพาะบริษัทขนาดกลางและขนาดเล็ก อย่างไรก็ตามผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ยังรอดพ้นจากสถานการณ์ที่ย่ำแย่นี้ไปได้ เนื่องจากมีความแข็งแกร่งทางฐานะการเงินซึ่งสะสมมานานในช่วงก่อนหน้านี้ และยังสามารถปรับตัวเข้าไปให้ตลาดที่มีกำลังซื้อสูงได้  โดยเฉพาะในตลาดบ้านระดับลักชัวรี่

ล่าสุดฝ่ายวิเคราะห์ บริษัทหลักทรัพย์ ซีจีเอส อินเตอร์เนชั่นแนล (ปรเทศไทย)  หรือ CGSI ระบุในบทวิเคราะห์ ว่า ประมาณการบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ฝ่ายวิเคราะห์ฯศึกษา 9 บริษัท (AP, LH, LPN, PSH, QH, SPALI, SIRI, ORI และ SC) จะมีกำไรจากการดำเนินงานปกติรวม 5.23 พันล้านบาท ในไตรมาส 2/2568 เพิ่มขึ้น 64% เมื่อเทียบกับไตรมาก่อน (qoq,) แต่ลดลง 24.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (yoy)  โดยคาดกำไรจะเติบโตสูง qoq เพราะรายได้จากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นจากการโอนกรรมสิทธิ์ backlog และแรงหนุนจากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ อย่างการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์ ค่าจดจำนอง สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท/ยูนิต มีผล 22 เม.ย.2568 และการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV มีผล 1 พ.ค.2568

อย่างไรก็ตามกำไรน่าจะลดลง yoy เนื่องจากยอดโอนกรรมสิทธิ์, อัตรากำไรขั้นต้น (GPM) จากการขายอสังหาริมทรัพย์ และส่วนแบ่งกำไรจากเงินลงทุนในบริษัทร่วม และ JV ลดลง นอกจากนี้คาดว่า GPM จากการขายอสังหาริมทรัพย์จะลดลงจาก 31.3% ในไตรมาส 2/2567 และ 30.2% ในไตรมาส 1/2568 เหลือ 29.4% ในไตรมาส 2/2568 จากการให้ส่วนลดราคาและจัดโปรโมชั่นเพิ่มขึ้น ส่วน LH น่าจะ outperform คู่แข่ง ด้วยกำไรสุทธิที่เติบโต 38.3% yoy ในไตรมาส 2/2568 เพราะมีกำไรที่รับรู้ครั้งเดียว (หลังหักภาษี) จำนวน 619.4 ล้านบาท จากการขายอพาร์ทเม้นท์ 2 แห่งในสหรัฐ

ฝ่ายวิเคราะห์ CGSI คาดว่ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์จะมีกำไรจากการดำเนินงานปกติลดลง 31% yoy เป็น 8.4 พันล้านบาท ในครึ่งปีแรก 2568 ซึ่งคิดเป็น 38.6% ของประมาณการในปี 2568 ขณะที่คาดว่ากำไรปกติจะเพิ่มขึ้นในครึ่งปีหลัง 2568 และทำสถิติสูงสุดในไตรมาส 4/2568 จากการโอนกรรมสิทธิ์ backlog, การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบเพิ่มขึ้น, การที่อุปสงค์คอนโดมิเนียมไฮไรซ์กลับมาฟื้นตัว รวมถึงแนวโน้มปรับลดดอกเบี้ย จึงประมาณการว่ากำไรปกติในปี 2568 จะลดลง 11.2% yoy เนื่องจากอุปสงค์ชะลอตัวและ GPM ลดลงจากการระบายสต็อกโครงการ

ฝ่ายวิเคราะห์ CGSI ระบุว่า ข้อมูลจากบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) แสดงให้เห็นว่าจำนวนยูนิตเปิดใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯลดลง 54% yoy เป็น 15,452 ยูนิต ในครึ่งปีแรก 2568 มูลค่ารวม 1.108 แสนล้านบาท ลดลง 46.8% yoy เนื่องจากเศรษฐกิจไทยชะลอตัว, sentiment ตลาดอ่อนตัว รวมทั้งผลกระทบจากเหตุแผ่นดินไหวช่วงปลายเดือนมี.ค.2568 ขณะที่ราคาขายเฉลี่ยของโครงการเปิดใหม่เพิ่มขึ้น 15.7% yoy เป็น 7.17 ล้านบาท/ยูนิต ในครึ่งปีแรก 2568 เพราะที่อยู่อาศัยแนวราบราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท/ยูนิต มีสัดส่วนเพิ่มขึ้น

ส่วนจำนวนยูนิตที่ขายได้ในกรุงเทพฯ ลดลง 27.7% yoy เป็น 23,305 ยูนิต มูลค่ารวม 1.275 แสนล้านบาท ลดลง 26.6% yoy ในครึ่งปีแรก 2568 โดย AREA คาดการณ์ว่าจำนวนยูนิตเปิดใหม่จะเพิ่มขึ้น hoh เป็น 24,088 ยูนิต ในครึ่งปีหลัง 2568 เนื่องจากจะมีการเปิดโครงการคอนโดมิเนียม และทาวน์เฮ้าส์ ที่มีราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท/ยูนิต เพิ่มมากขึ้น ดังนั้นจำนวนยูนิตเปิดใหม่ในกรุงเทพฯในปี 2568 น่าจะลดลง 35.7% yoy เป็น 39,540 ยูนิต ซึ่งเป็นสถิติต่ำสุดในรอบ 23 ปี นับตั้งแต่ปี 2545 ตามข้อมูลของ AREA

ฝ่ายวิเคราะห์ CGSI ยังแนะนำ Neutral กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ เพราะ presales และการเติบโตของกำไรปกติน่าจะชะลอตัวในปี 2568 แต่การประเมินมูลค่ายังไม่แพง โดยกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ซื้อขายที่ P/E เพียง 6.6 เท่าในปี 2568 หรือ -1.75SD จากค่าเฉลี่ย 5 ปี และมีอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลน่าสนใจที่ 7.1-7.4% ในปี 2568-2569 ขณะที่เลือก AP และ SIRI เป็นหุ้น Top pick เนื่องจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของ SIRI น่าจะ outperform คู่แข่งและมีอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลสูง ส่วน AP มีสัดส่วนที่อยู่อาศัยระดับกลางถึงไฮเอนด์สูง รวมทั้งมีการประเมินมูลค่าน่าสนใจ

อย่างไรก็ตามกลุ่มอสังหาริมทรัพย์จะมี downside risk หากเศรษฐกิจมหภาคมีความไม่แน่นอนจากมาตรการภาษีสหรัฐฯ และยอดโอนกรรมสิทธิ์ต่ำกว่าคาด ส่วน upside risk อาจมาจากการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย และการขยายระยะเวลาการเช่าที่ดินเป็น 99 ปี

** กระบองเพชร**