ประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง การอนุญาตให้คนต่างด้าวบางจำพวกเข้ามาอยู่ในราชอาณาจักรเป็นกรณีพิเศษ ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุน โดยการดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเมื่อวันที่ 2 มิถุนายน พ.ศ. 2565 โดยมีผลบังคับใช้ในเดือนกันยายน พ.ศ. 2565 เพื่อดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูง 4 กลุ่มได้แก่  (1) กลุ่มประชากรผู้ที่มีความมั่งคั่งสูง (2) กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ(3) กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย ทำงานให้กับนายจ้างในต่างประเทศ และ (4) กลุ่มผู้เชี่ยวชาญพิเศษ สามารถพำนักและทำงานในประเทศไทยได้ เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุน

ประกาศนี้ จะเปิดโอกาสให้นักลงทุนต่างชาติที่มาลงทุนมูลค่า 40 ล้านบาท และลงทุนไม่ต่ำกว่า 3 ปี สามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้บนพื้นที่ 1 ไร่ การขยายระยะเวลาการเช่าให้ยาวขึ้น เพราะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ถือได้ว่าเป็นเครื่องมือสำคัญในการกระตุ้นเศรษฐกิจ

ก่อนหน้านี้ เมื่อวันที่ 25 พฤษภาคม พ.ศ. 2564 กระทรวงมหาดไทยได้ออกประกาศ เรื่อง “การอนุญาตให้คนต่างด้าวบางจำพวกเข้ามาอยู่ในราชอาณาจักรเป็นกรณีพิเศษ ตามมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนโดยการดึงดูดคนต่างด้าวที่มีศักยภาพสูงสู่ประเทศไทย” และเมื่อวันที่ 14 กันยายน พ.ศ. 2564 ได้มีการประชุมคณะรัฐมนตรีในเรื่องนี้ ซึ่งกลุ่มบุคคลดังกล่าวเป็นกลุ่มบุคคลเดียวกัน

รัฐบาลเล็งเห็นว่ากลุ่มบุคคลนี้ เป็นกลุ่มที่มีกำลังทรัพย์สูง การเข้ามาของกลุ่มบุคคลนี้ย่อมทำให้เศรษฐกิจหลังโควิด-19 มีความกระเตื้องขึ้น มีการจ้างงานขึ้น การให้สิทธิในการถือครองที่ดินของคนต่างชาตินั้น ถือเป็นหนึ่งในการสร้างแรงจูงใจให้มีการนำเงินมาลงทุนในประเทศ

เงื่อนไขการเป็นเจ้าของที่ดินในไทยของชาวต่างชาติที่บังคับใช้ในปัจจุบัน จะต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์วิธีการ และเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในกฎกระทรวง ตามนัยมาตรา 96 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน การใช้ที่ดินต้องเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย มีการลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท และลงทุนอยู่นานไม่น้อยกว่า 5 ปี โดยแสดงหลักฐานการลงทุนประกอบ เช่น หนังสือรับรองการลงทุนจากผู้ขายพันธบัตร และพันธบัตรรัฐบาลไทย พันธบัตรธนาคารแห่งประเทศไทย หนังสือรับรองการลงทุนจากบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม หลักฐานการลงทุนในกิจการที่คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนได้ประกาศให้เป็นกิจการที่สามารถขอรับการส่งเสริมการลงทุนได้

ทั้งต้องแสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักร หรือหลักฐานการถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศ หรือหลักฐานการถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศ เพื่อการลงทุน

ที่ดินที่ชาวต่างชาติจะซื้อต้องอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเมืองพัทยา เขตเทศบาล หรืออยู่ภายในบริเวณที่กำหนดเป็นเขตอยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยผังเมือง และต้องอยู่นอกเขตปลอดภัยในราชการทหาร

สำหรับห้องชุดนั้น จะต้องเป็นชาวต่างชาติหรือนิติบุคคลที่เข้าเกณฑ์ตามที่กฎหมายกำหนด เช่น ได้รับอนุญาตให้มีที่อยู่อาศัยในไทยได้ตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง กฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน หรือเป็นนิติบุคคลซึ่งเป็นชาวต่างชาติตามพ.ร.บ.การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 สำหรับการถือครองกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของชาวต่างชาติที่กฎหมายอนุญาตนั้น จะต้องไม่เกินร้อยละ 49 ของเนื้อที่อาคารชุดทั้งหมด

หากมีการตรวจสอบและพบว่าชาวต่างชาติทำผิดเงื่อนไขที่กำหนดไว้ จะต้องจำหน่ายคืน สอดคล้องกับคำพิพากษาศาลฎีกา ที่ 2744/2562 ชาวต่างชาติสามารถถือครองที่ดินในประเทศไทยได้ เพียงแต่ถ้ามีกรณีพิพาทเกิด ชาวต่างชาติต้องจำหน่ายที่ดินที่ตนถือครอง

นอกจากนี้ ชาวต่างชาติสามารถเช่าที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม และอุตสาหกรรมได้ ตามพ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542  ที่มีการอนุญาตเช่าเนื้อที่ไม่เกิน 100 ไร่ และเกิน 100 ไร่ โดยมีหลักเกณฑ์ เช่น กำหนดระยะเวลาการเช่าไว้เกินกว่า 30 ปี แต่ไม่เกิน 50 ปี ซึ่งผู้เช่าและผู้ให้เช่าอาจตกลงกันต่อระยะเวลาการเช่าออกไปอีกได้มีกำหนดไม่เกิน 50 ปี นับแต่วันที่ตกลงกัน อสังหาริมทรัพย์ที่จะจดทะเบียนเช่าจะต้องอยู่ในบริเวณที่กำหนดให้เป็นที่ดิน ประเภทพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง เขตนิคมอุตสาหกรรมตามกฎหมายว่าด้วยการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย การเช่าพาณิชยกรรมที่มีการลงทุนไม่ต่ำกว่า 20 ล้านบาท การเช่าเพื่ออุตสาหกรรมต้องเป็นอุตสาหกรรม ที่สามารถขอรับการส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน หรือการประกอบกิจการพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมนั้น เป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจและสังคมของประเทศ

สำหรับการเช่าที่ดินมีเนื้อที่เกินกว่า 100 ไร่นั้นจะมีเพิ่มเติม ประกอบกิจการที่เพิ่มมูลค่าการส่งออกหรือสนับสนุนการจ้างแรงงานภายในประเทศ ประกอบกิจการที่ยังไม่มีในราชอาณาจักรหรือมีแต่ไม่เพียงพอ ประกอบกิจการที่มีกรรมวิธีการผลิตที่ทันสมัยหรือเป็นการพัฒนาด้านเทคโนโลยี                         

นอกจากนี้ ประเภทของพาณิชยกรรมหรืออุตสาหกรรมที่ให้ชาวต่างชาติจดทะเบียนการเช่าได้ ต้องเป็นประเภทที่คนต่างด้าวสามารถประกอบธุรกิจได้ตามกฎหมาย ว่าด้วยการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว

อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันยังไม่มีการแก้ไขกฎหมายในระดับพ.ร.บ.เพื่อให้มีสิทธิถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติเพิ่มเติมแต่ประการใด การถือครองห้องชุดยังคงให้ตามที่กล่าวมาข้างต้น

การอนุญาตให้ชาวต่างชาติมาลงทุนและถือครองอสังหาริมทรัพย์ ยังต้องรอความชัดเจนเนื่องจากขณะนี้ กรมที่ดินกำลังจัดทำร่างกฎกระทรวงในเรื่องนี้ ท่ามกลางกระแสที่มีทั้งผู้เห็นด้วย และ
ไม่เห็นด้วย