เมื่อวันที่ 27 กรกฎาคม 2566 ศาลปกครองสูงสุด ได้มีคำพิพากษาให้ เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างของอาคาร แอชตัน อโศก ซึ่งเป็นโครงการของ อนันดาฯ ร่วมทุนกับมิตซุย ฟูโดซังฯ ญี่ปุ่น เป็นคอนโดอาคารชุด แอชตัน อโศก สูง 51 ชั้น มีห้องพัก 783 ยูนิต ตั้งอยู่ริมถนนอโศก มูลค่าโครงการ 6,481 ล้านบาท

แอชตัน อโศก มีจำนวนยูนิตห้องชุดที่โอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว 668 ยูนิต เป็นมูลค่า 5,653 ล้านบาท หรือ 87% ปัจจุบันมีจำนวนยูนิตคงเหลือ 115 ยูนิต เป็นมูลค่า 828 ล้านบาทหรือ 13%

การเพิกถอนใบอนุญาตเนื่องจากศาลปกครองสูงสุดพิจารณาวินิจฉัยเห็นว่า ที่ดินทางเข้า-ออกอาคารแอชตันอโศก ที่ทำให้เป็นไปตามเงื่อนไขการออกใบอนุญาตก่อสร้างนั้น เป็นที่ดินของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ที่ได้มาจากการเวนคืน (เพื่อใช้ในกิจการ รฟม.อันเป็นกิจการสาธารณประโยชน์เท่านั้น) จึงไม่อาจนำมาให้เอกชนใช้ในการประกอบการได้ (ผิดวัตถุประสงค์แต่แรกของการเวนคืน) เมื่อไม่สามารถนำที่ดินทางเข้า-ออกมาใช้ได้ ดังนั้น การที่หน่วยงานของรัฐ คือ กรุงเทพมหานคร (กทม.) ออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร จึงขัดกับ พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ที่อาคารสูงต้องมีด้านใดด้านหนึ่งของที่ดินยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะ (ถนนอโศกมนตรี) ที่มีทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร จึงมีผลให้ใบอนุญาตก่อสร้างไม่ชอบด้วยกฎหมาย

ศาลปกครองสูงสุด จึงยืนตามคำพิพากษาของศาลปกครองกลาง ให้ “เพิกถอน” คำสั่งอนุญาตก่อสร้างอาคารแอชตัน อโศก โดยให้มีผลย้อนหลังไปถึงวันที่ออกใบอนุญาต

ปัญหาที่ตามมาเป็นลูกโซ่  กระทบต่อผู้ที่เกี่ยวข้องทั้งภาครัฐและเอกชนในวงกว้าง คือ

ฝ่ายเจ้าของโครงการจะทำอย่างไรกับฝ่ายผู้ซื้อห้องชุดบางส่วนที่โครงการฯ ได้ขายและโอนกรรมสิทธิ์ไปเป็นผู้ซื้อแล้ว ทั้งที่เป็นผู้ที่ซื้อเงินสด ชำระราคาเต็มจำนวนให้แก่โครงการฯ และทั้งเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ชำระผ่อนงวดกับธนาคาร หรือสถาบันการเงินผู้รับจำนอง ซึ่งทำให้หลักทรัพย์ที่ธนาคารหรือสถาบันการเงินที่รับจำนอง ไม่อาจยึดเป็นหลักทรัพย์ที่เป็นหลักประกันในการชำระหนี้ได้ในทางปฏิบัติตามกฎหมาย กรณีนี้ อาจเป็นเหตุให้เจ้าหนี้ซึ่งเป็นธนาคารหรือสถาบันการเงิน เรียกให้ลูกหนี้กู้เงินชำระหนี้ทันที

ฝ่ายเจ้าของโครงการจะทำอย่างไรกับนิติบุคคลอาคารชุด แอชตัน อโศก ซึ่งได้รับหน้าที่การจัดการบริหารพื้นที่ส่วนกลางของอาคารที่พักอาศัยโครงการแอชตันไปแล้วในระหว่างช่วงระหว่างเกิดข้อพิพาทจนเข้าสู่กระบวนการฟ้องร้องจนถึงมีข้อยุติให้ถอนใบอนุญาต ตามคำพิพากษาของศาลปกครองสูงสุด (เนื่องจากใบอนุญาตก่อสร้างไม่ชอบด้วยกฎหมาย) ที่อาจถือเป็นกระบวนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์ส่วนกลางให้ดำเนินการจัดการบริหารที่ไม่สมบูรณ์ และได้รับความเดือดร้อนที่ไม่สามารถบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางต่อไปได้ (เงินค่าส่วนกลางที่เรียกเก็บมาจากลูกบ้านผู้เป็นเจ้าของห้องชุดที่อาจต้องคืน)

เมื่อกระบวนการรับจดทะเบียนอาคารชุด ไม่ชอบด้วยกฎหมาย พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติม(ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 หน้าที่และความรับผิดชอบทั้งหลายจึงย้อนกลับมาตกแก่เจ้าของโครงการให้ต้องรับผิดชอบในฐานะผู้ผิดสัญญา หรือคำมั่นตามที่ได้นำเสนอต่อสาธารณชนทั้งหลายเพื่อเชิญชวนให้ซื้อห้องชุดของโครงการฯ (มาตรา 6/1)ที่ไม่สามารถส่งมอบห้องชุดตามข้อเสนอที่ได้โฆษณาเผยแพร่ไปนั้น อันอาจเข้าข่ายถือเป็นการโฆษณาหลอกลวงผู้บริโภคตามกฎหมาย ที่ไม่สามารถส่งมอบโอนให้แก่ผู้ซื้อตามที่ได้โฆษณาเชิญชวนไว้ ทำให้มีความเสี่ยงสูงที่อาจจะตกเป็นจำเลยในคดีแพ่งสามัญหรือคดีผู้บริโภคที่มีผู้เช่าที่ทำสัญญาเช่าระยะยาวในส่วนบริเวณอาคาร หรือส่วนสาธารณูปโภคส่วนกลางที่เปิดให้ประกอบธุรกิจหรือออฟฟิศอีกเช่นกัน

นอกจากนี้ ฝ่ายเจ้าของโครงการจะทำอย่างไรกับความสัมพันธ์ข้อตกลงเชิงธุรกิจกึ่งสาธารณประโยชน์ร่วมกันระหว่าง เจ้าของโครงการ กับ รฟม. ที่ยอมให้ใช้ที่เวนคืนเพื่อก่อสร้างสาธารณูปโภคเชื่อมต่อ ที่ใช้เป็นทางเข้า-ออก อาคารชุดโครงการฯ เพื่อให้เป็นไปตามเงื่อนไขการขอใบอนุญาตก่อสร้างจนได้รับใบอนุญาตก่อสร้างฯมา และดำเนินการก่อสร้างจนแล้วเสร็จ กระทั่งขายโครงการไปแล้วนั้น จะทำอย่างไรต่อไป เมื่อศาลมีคำพิพากษาว่า ไม่ชอบด้วยกฎหมาย จะต้องรื้อออกและคืนเงินค่าเช่าพื้นที่ดังกล่าว เช่นนั้นหรือ ซึ่งดูจะเป็นกระบวนการที่มีค่าใช้จ่ายมหาศาล รวมถึงอาจเกี่ยวด้วยเรื่องของความรับผิดทางละเมิดของเจ้าหน้าที่ รฟม. ด้วย

ฝ่ายเจ้าของกรรมสิทธิ์ซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุด ตั้งแต่ห้องชุดเดียวจนหลายห้องชุดที่มีวัตถุประสงค์เพื่ออยู่อาศัยเองและประกอบกิจการเช่าหรือขายต่อ) จะดำเนินการฟ้องร้องต่อเจ้าของโครงการเป็นคดีแพ่งสามัญหรือคดีผู้บริโภคได้เลยหรือจะต้องร้องไปที่สำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค ให้ดำเนินการตามกระบวนการเยียวยาความเดือดร้อนเสียหายในเบื้องต้นก่อนค่อยดำเนินการฟ้องคดีทางปกครองต่อ กทม. ผู้ออกใบอนุญาตให้แก่โครงการตั้งแต่แรก เพราะคาดการณ์ว่า อย่างไรเสียในอนาคตกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ซื้อเพื่อการพักอาศัยเอง หรือซื้อเพื่อรอการขายต่อ หรือประกอบกิจการให้เช่านั้น จะไม่อาจกระทำได้โดยชอบด้วยกฎหมาย เพราะใบอนุญาตก่อสร้างไม่ชอบ ทั้งนี้ ยังไม่รวมถึง การที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดชั้นต้นเหล่านี้ อาจมีความเสี่ยงที่จะตกเป็นจำเลยในคดีแพ่งสามัญหรือคดีผู้บริโภคกับโจทก์ ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดจากการเป็นผู้ซื้อห้องชุดต่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ชั้นต้นเหล่านี้ด้วยเช่นกัน

ฝ่ายธนาคารและสถาบันการเงินที่รับจำนองหลักทรัพย์ซึ่งไม่อาจบังคับได้ตามกฎหมาย และไม่สามารถโอนคืน และเรียกเงินคืนจากผู้จำนองได้ในอนาคต อันเนื่องมาจากการเพิกถอนใบอนุญาต ตามคำพิพากษาศาลปกครองสูงสุดจะกระทำอย่างไรต่อไป เพื่อให้เป็นไปตามระบบหนี้ดีตามกระบวนการการให้สินเชื่อของธนาคารหรือสถาบันการเงิน ซึ่งมิใช่ความผิดพลาดของธนาคารและสถาบันการเงิน

การแก้ปัญหาด้วยการเจรจาขอซื้อที่ดินเอกชนในละแวกใกล้เคียง เพื่อใช้เป็นทางเข้า-ออกเพื่อให้เป็นไปตามเงื่อนไขตามคำพิพากษาของศาลปกครองสูงสุด และยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้างใหม่ ตามที่หลายฝ่ายแนะนำ อาจกลายเป็นเรื่องยาก เนื่องจากเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินละแวกนั้นไม่ยินยอมขายให้โครงการฯ แม้ว่าจะทุ่มราคาซื้อสูงมากเพียงใดก็ตาม

เจ้าของโครงการได้แสดงท่าทีว่า กทม. จะต้องร่วมรับผิดชอบ และร่วมชดใช้ค่าเสียหายที่เกิดขึ้นเพราะเป็นผู้ออกใบอนุญาตก่อสร้าง แต่ กทม. ได้ตอบโต้โดยเปิดเผยว่า ใบอนุญาตก่อสร้างมีเงื่อนไขว่า ผู้ขออนุญาตจะต้องรับผิดชอบต่อทางเข้า-ออกเอง หากมีปัญหาเกิดขึ้น ซึ่งแสดงว่า กทม. จะลอยตัวเหนือปัญหาโดยไม่ต้องรับผิดชอบ

ขณะนี้ อาคารที่มีปัญหาแบบเดียวกับอาคาร แอชตันอโศก มีถึง 13 โครงการ คำพิพากษาของศาลปกครองสูงสุดจะเป็นแนวทางที่ต้องปฏิบัติกันต่อไป

ใบอนุญาตก่อสร้างที่ควรจะต้องทำให้ถูกต้องก่อนก่อสร้าง กลายเป็นสิ่งที่สามารถแก้ไขได้ ทั้งที่โครงการที่ก่อสร้างเสร็จไปแล้ว

การแก้ปัญหาของผู้ที่เกี่ยวข้องรวมทั้งเจ้าหน้าที่ จะถือเป็นกรณีศึกษาที่ต้องปฏิบัติตาม