“ธุรกิจยังเดินหน้าตามปกติ”

บริษัทหลักทรัพย์(บล.) เคจีไอ (ประเทศไทย) เผย บมจ.อมตะ คอร์ปอเรชัน (AMATA) ยังคงเป้ายอดขายที่ดินปี 2569F ที่ 2.80 พันไร่ (ไทย: 1.65 พันไร่, เวียดนาม: 550 ไร่ และลาว: 600 ไร่) โดยมี 400 ไร่อยู่ระหว่างรอลงนามสัญญา นอกจากนี้ AMATA กำลังเจรจาร่วมกับผู้ประกอบการ data center จำนวน 5 ราย ถึงพรีเซลที่ดินรวม 1 พันไร่ ทั้งนี้ช่วง 4Q68 บริษัทได้ลงนามขายที่ดินรวม 120 ไร่ ให้กับผู้ประกอบการ data center ได้แก่ NTT Global Data Centers BKK5 และ THA Asset Co1 ซึ่งเป็นบริษัทย่อยของ Digital Decarbonization Solutions Platform

อีกทั้ง AMATA ยังได้รับ IRC (Investment Registration Certificate) แล้วเมื่อ ธ.ค.2568 ในนิคมอุตสาหกรรมใหม่ใกล้กรุงฮานอย ประเทศเวียดนาม ชื่อ Amata City Phu Tho ครอบคลุมพื้นที่ 475.7 เฮกตาร์ (ราว 3 พันไร่)

ดังนั้นปัจจุบัน AMATA มีนิคมฯในไทย 4 แห่ง ลาว 2 แห่ง เวียดนาม 5 แห่ง และเมียนมา 1 แห่ง รวมทั้งหมดเป็น 12 แห่ง โดยมี land bank รวม 1.8212 หมื่นไร่ ณ สิ้นปี 2568 เพิ่มจาก 1.6867 หมื่นไร่ ณ สิ้นปี 2567 ขณะที่ backlog ในมือมีอยู่ราว 2.1 หมื่นล้านบาท ทั้งนี้บริษัทตั้งงบลงทุนปี 2569 ไว้ที่ 1 หมื่นล้านบาท เพิ่มจาก 9 พันล้านบาท ในปี 2569

สมมติฐานกรณีฐาน (Base case)

สำหรับปี 2569F เราตั้งสมมติฐานยอดขายและยอดโอนที่ดินอยู่ที่ 1.50 พันไร่ (-9% YoY) ราคาขายเฉลี่ย 5.5 ล้านบาท/ไร่ (+5% YoY) โดยที่เราคาด gross margin ธุรกิจ IE ที่ 52% ลดจาก 54% ปี 2568 ตามการปรับต้นทุนนิคมฯที่เวียดนามใหม่ ส่วนรายได้ไม่ใช่จากการขายที่ดิน (คิดเป็นประมาณ 40% ของรายได้รวม) คาดว่าจะยังชะลอตัวจากธุรกิจไฟฟ้าในเวียดนามอ่อนแอ แม้ธุรกิจให้เช่าและให้บริการสาธารณูปโภคจะยังคงแข็งแกร่งอยู่ก็ตาม ดังนั้นประมาณการกำไรสุทธิปี 2569F ที่ 2.8 พันล้านบาท (-11% YoY) ของเรายังต่ำกว่า consensus ราว 7% (คาดราว 3 พันล้านบาท)

การวิเคราะห์ความอ่อนไหว (กรณียอดโอนที่ดินต่ำสุดช่วงโควิด)

ท่ามกลางความตึงเครียดในตะวันออกกลางล่าสุด เราได้ทำ stress test โดยสมมติยอดโอนที่ดินไว้ต่ำเพียง 350 ไร่ (จาก base case ที่ 1.50 พันไร่) ซึ่งใกล้เคียงกับระดับที่เกิดช่วงวิกฤตโควิดสูงสุดปี 2563 ในกรณีนี้ กำไรน่าจะร่วงลง 46% จาก base case เหลือราว 1.5 พันล้านบาท แต่ด้วย net gearing ต่ำที่ 0.5x งบดุลของบริษัทยังถือว่าแข็งแกร่งพอที่จะรองรับภาวะชะลอตัวรุนแรงได้ หากย้อนไปปี 2563 ราคาหุ้น AMATA เคยร่วงลงต่ำสุดที่ 7.94 บาทช่วงกลาง มี.ค. และอยู่ต่ำกว่า 10 บาทราว 2 สัปดาห์ โดยที่ราคาเฉลี่ยทั้งปี 2563 อยู่ที่ 14.46 บาท (สูงสุด/ต่ำสุดที่ 20.43/7.94 บาท)

Valuation & Action

เรายังคงคำแนะนำ “ถือ” AMATA ราคาเป้าหมายที่ 18.50 บาท อิงจาก PE ที่ 8.0x หรือ -1SD สำหรับธุรกิจ IE (ปรับเพิ่มจาก 6x หรือ -2SD) ใกล้เคียงกับคู่แข่งอย่าง WHA Corporation (WHA.BK / WHA TB) ส่วนธุรกิจให้เช่าและสาธารณูปโภค เราให้ discount ราว 10-20% ใน valuation ทั้งนี้บริษัทประกาศ DPS จากผลประกอบการปี 2568 ที่ 0.75 บาท (XD: 5 พ.ค.2569) คิดเป็น yield ราว 4%

ที่มา..บล.เคจีไอ (ประเทศไทย)