“เส้นทางการฟื้นตัวน่าท้าทาย”

บริษัทหลักทรัพย์(บล.) เคจีไอ (ประเทศไทย) ระบุ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ (ORI) เส้นทางการฟื้นตัวน่าท้าทาย

ยอดขายคอนโดมิเนียมเป็นตัวขับเคลื่อนหลัก ส่วนโครงการแนวราบยังไม่ฟื้น

พรีเซล 1Q69 ร่วงลงแรง 44% YoY และ 23% QoQ เหลือ 4.5 พันล้านบาท หรือคิดเป็นเพียง 18% ของเป้าทั้งปี 2569F ขณะที่ยอดโอนรวมก็ลดลง 21% YoY และ 12% QoQ ที่ 2.8 พันล้านบาท ในจำนวนยอดโอนทั้งหมด มีเพียง 7.5% หรือ 211 ล้านบาท ที่มาจากโครงการแนวราบ ส่วนที่เหลือเป็นคอนโดฯ (รายได้จากคอนโดฯใหม่สร้างเสร็จ 3 โครงการรวม 1.1 พันล้านบาท) ซึ่งมี gross margin เกิน 30% ทางด้านรายได้จากธุรกิจที่ไม่ใช่จากการขายบ้านก็อ่อนตัวลงจากรายได้บริการที่ชะลอลง แต่ gross margin ยังทรงตัว YoY ราว 40% การที่ผลงาน 1Q69 ต่ำกว่าคาด เราจึงปรับลดประมาณการยอดขายโครงการแนวราบทั้งปี 2569F ลง 65% ที่ 736 ล้านบาท (-60% YoY) และปรับลดสมมติฐาน gross margin ของธุรกิจขายบ้านลงเหลือ 28% (จากเดิม 30%) ผลจากการแข่งขันที่รุนแรงและอุปสงค์อ่อนแอ แต่เรายังคงยอดขายคอนโดฯปี 2569F ไว้ที่ 4.5 พันล้านบาท (+30% YoY) โดยใน 1Q26 ทำได้แล้วราว 20% ของเป้าทั้งปีแล้ว ขณะนี้ ORI มีคอนโดฯใหม่ 4 โครงการ มูลค่ารวม 1 หมื่นล้านบาท (ขายได้แล้ว 75%) พร้อมจะสร้างเสร็จช่วง 2Q-4Q69F

แผนขายสินทรัพย์ออกไปเพื่อเพิ่มเงินสดรวม 2.0-2.2 พันล้านบาท

ใน 1Q69 ORI ได้ขายโรงแรม IBIS Phuket Kata และที่ดินเปล่าในจังหวัดชลบุรีออกไปเพื่อระดมเงินสด 1 พันล้านบาท พร้อมรับรู้กำไรที่ 96 ล้านบาท (คิดเป็น 48% ของประมาณการกำไรจากการขายสินทรัพย์ทั้งปีที่ 200 ล้านบาท) ส่วนใน 2Q69 คาดว่าจะสามารถปิดดีลขายโครงการ Staybridge Bangkok Sukhumvit ได้ ขณะที่โรงแรมอีก 4 แห่ง และคลังสินค้าใน JV-Alpha มีแผนจะขายช่วง 2H69F ถึงต้นปี 2570F

ปรับประมาณการกำไรใหม่

เราปรับลดประมาณการกำไรปี 2569F ลง 40% เหลือ 507 ล้านบาท (-30% YoY) และปี 2570F ก็ปรับลดลง 47% ที่ 491 ล้านบาท (-3% YoY) หลักๆ จากทั้งยอดขายบ้านและ gross margin จะต่ำกว่าคาด ส่วนกำไร 1Q69 ที่ 103 ล้านบาท ถือว่าอ่อนแอลง (จาก 105 ล้านบาท ใน 4Q68 และ 112 ล้านบาท ใน 1Q69) หรือคิดเป็นเพียง 20% ของประมาณการกำไรใหม่ปี 2569F ของเรา ขณะที่ net gearing ของ ORI ลดลงเล็กน้อยอยู่ที่ 1.4x ณ สิ้น 1Q69 จาก 1.5x ณ สิ้นปี 2568 ส่วนหนี้ระยะสั้นที่ 1.38 หมื่นล้านบาท (46% เป็นหุ้นกู้) ดังนั้นบริษัทจำเป็นต้องบริหารสภาพคล่องอย่างระมัดระวัง โดยการเร่งระบายสต๊อกบ้านมูลค่า 7.85 หมื่นล้านบาท กับเร่งโอน backlog มูลค่า 3.47 หมื่นล้านบาท และเร่งขายสินทรัพย์ออกไปด้วย

Valuation & Action

ตามประมาณการกำไรใหม่ปี 2569F ของเรา (หลังปรับลง) ทำให้ได้ราคาเป้าหมายใหม่ลดลงที่ 1.45 บาท (จากเดิม 2.42 บาท) อิงจาก discounted PER ที่ 7x (-0.5 SD) และปรับลดคำแนะนำลงเป็น “ขาย” (จากซื้อ) เพราะเรามองว่าการฟื้นตัวของบริษัทช้ากว่าคาดไว้มาก จากการก่อสร้างโครงการล่าช้าและอุปสงค์ภาคอสังหาริมทรัพย์ยังอ่อนแอท่ามกลางการแข่งขันกันรุนแรงในตลาด

ที่มา..บล.เคจีไอ (ประเทศไทย)