“ยอดขายที่ดินในนิคม ฯ ชะลอตัว”

บริษัทหลักทรัพย์(บล.)เคจีไอ(ประเทศไทย)วิเคราะห์หุ้นบริษัท อมตะ คอร์ปอเรชันหรือ AMATA พรีเซลที่ดินนิคม ฯ 1H68 ลดลง 29% YoY ที่ 748 ไร่ (1Q68: 284 ไร่ และ 2Q68: 464 ไร่) โดย 55% มาจากนิคม ฯ ใหม่ที่เปิดตัวเมื่อปีที่แล้ว ยอดโอนที่ดิน 2Q68 ต่ำลง 38% QoQ ที่ 172 ไร่ จาก 279 ไร่ใน 1Q68 แต่เพิ่มขึ้น 6% YoY จาก 162 ไร่ใน 2Q67 การโอนที่ดินส่วนใหญ่มาจากนิคมที่มีอยู่เดิมเพราะแปลงที่ดินในนิคมใหม่ที่เปิดตัวไปยังไม่พร้อม ขณะที่ พรีเซลที่ดิน 1H68 คิดเป็น 25% ของเป้าหมายดังกล่าว ผู้บริหารจึงพยายามเต็มที่เพื่อให้พรีเซลปีนี้ถึง 2.00 พันไร่

การเลื่อนพรีเซลที่ดินจาก สปป.ลาว ไปเป็นปีหน้า guidance ปี 2568F จึงลดเหลือ 3.00 พันไร่ (ไทย: 2.50 พันไร่ (30% ใน 1H68), เวียดนาม: 500 ไร่ (13% ใน 1H68) เราคงประมาณการยอดขาย/โอนที่ดินปี 2568F ที่ 1.40-1.50 พันไร่ ยอดโอนที่ดินน่าจะยังปกติ เพราะมียอดขายที่รอการโอนกรรมสิทธิ์ถึง 2.5 หมื่นล้านบาท (50% จะรับรู้รายได้ปีนี้) อีกทั้งได้ปรับเพิ่มราคาขายในตลาด (list price) แปลงที่ดินในไทยขึ้น 5-10% YoY แต่ราคาขายในเวียดนามยังทรงตัว YoY

รายได้ธุรกิจให้บริการสาธารณูปโภครายไตรมาสน่าจะทรงตัว QoQ ราว 1.0-1.1 พันล้านบาท หลักๆมาจากการใช้ไฟฟ้าและน้ำในเวียดนามลดลง (60-65% ของรายได้ค่าสาธารณูปโภครวม) รวมถึงราคาค่าไฟฟ้าที่เข้มงวด รายได้ค่าเช่าและบริการคาดว่าจะทรงตัวทั้ง QoQ และ YoY

การที่ยอดโอนที่ดินนิคมฯ อ่อนลง QoQ และรายได้จากการขายที่ไม่ใช่ที่ดินทรงตัวทำให้รายได้รวมน่าจะลดลง เราคาดว่าอัตรากำไรขั้นต้นรวมจะทรงตัว QoQ อยู่ที่ 55% ส่วน EBIT margin อาจลดลงราว 3ppt อยู่ที่ 30%  เราประเมินกำไรสุทธิ 2Q68F ที่ 536 ล้านบาท ลดลง 35% QoQ แต่พุ่งขึ้น 132% YoY เป็นเพราะฐาน 2Q67 ต่ำจากมีค่าใช้จ่ายภาษีพิเศษของการขายเงินลงทุนในบริษัทย่อยที่เวียดนาม ช่วง1H68F เราคาดว่ารายได้จากการขายที่ดินจะเพิ่มขึ้น 52% YoY จากการโอนที่ดิน 766 ไร่ (+58% YoY) แต่รายได้จากการขายที่ไม่ใช่ที่ดินน่าจะลดลงเกือบ 20% YoY ในแง่บวก การที่ margin แข็งแกร่งดี ทำให้กำไรสุทธิ 1H68F อาจเพิ่ม 96% YoY อยู่ที่ 1.36 พันล้านบาท (คิดเป็น 57% ของประมาณการกำไรทั้งปีของเราที่ 2.4 พันล้านบาท)

เรายังคงราคาเป้าหมาย SOTP ที่ 16.00 บาท  ท่ามกลางความไม่แน่นอนเพิ่มขึ้นจากการเจรจาภาษีตอบโต้รวมถึงภาวะเศรษฐกิจโลกที่ชะลอตัว นอกจากนี้ เรายังคงให้ discount บางส่วนกับธุรกิจให้เช่าและบริการสาธารณูปโภค ทั้งนี้ เราคงคำแนะนำ “ถือ” AMATA

ปัจจัยเสี่ยงจากการเพิ่มขึ้นของต้นทุนสาธารณูปโภคและค่าแรงงานขั้นต่ำ, ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย ความคืบหน้าของสงครามการค้าโลก และเงินลงทุนจากต่างประเทศ (FDI)

ที่มา..บล.เคจีไอ(ประเทศไทย)