ปัญหาใหญ่อย่างหนึ่งในสังคมออนไลน์บ้านเรา คือ ศึกษาน้อย แสดงความเห็นเยอะ

และบ่อยครั้ง ด่วนสรุป ด่าไว้ก่อน ตามอคติเดิมของตนเอง

บ่อยครั้ง เมื่อโครงการที่มีรูปแบบและวิธีดำเนินการใหม่ๆ ถูกนำเสนอออกมา ฝ่ายที่ไม่ชอบในตัวผู้นำเสนอ ก็จะโจมตีไว้ก่อนว่า ต้องการเอื้อประโยชน์แก่นายทุนบ้าง ต้องการทำลายความมั่นคงในชีวิตของประชาชนบ้าง ฯลฯ

ล่าสุด กรณี “Reverse Mortgage” สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงวัย เพื่อให้คนชราที่เป็นเจ้าของบ้านได้เงินสินเชื่อออกมาจับจ่ายใช้สอย เพิ่งจะเริ่มต้นนำร่อง ก็ถูกตั้งป้อมด่าซะแล้ว

บ้างก็ว่า ทำเพื่อธนาคาร จะได้ยึดบ้านคนชรา

ที่น่าเสียดาย คือ คนที่ยังไม่ทันได้ศึกษาข้อเท็จจริงด้วยตนเอง แต่ถูกชิงพื้นที่การรับรู้จากฝ่ายที่ด่าไว้ก่อนพ่อสอนไว้ ก็พลอยได้รับความเข้าใจผิดๆ เป็นพื้นฐานไปด้วย

จริงๆ “Reverse Mortgage” คืออะไร?

1. Reverse Mortgage เป็นสินเชื่อรูปแบบหนึ่ง ในต่างประเทศมีมานานแล้ว ดำเนินการโดยสถาบันการเงินเอกชน เจาะจงไปให้บริการกับลูกค้ากลุ่มเป้าหมาย คือ คนชราโดยตรง

ย้ำ เมื่อมันเป็นสินเชื่อชนิดหนึ่ง มันก็เหมือนสินเชื่อทุกชนิด ที่ทั้งสองฝ่ายจะต้องได้ประโยชน์

ฝ่ายผู้กู้ ก็ได้เงินไปใช้จ่าย

ฝ่ายธนาคารผู้ให้กู้ ก็ต้องได้รับผลประโยชน์เหมือนกัน ไม่งั้นมันจะมีใครมาปล่อยกู้

เพราะฉะนั้น ไอ้ที่ตั้งป้อมด่าว่าจะช่วยธนาคารแย่งบ้านไปจากคนชรานั้น มันจึงไม่เป็นธรรมเลย

2. Reverse Mortgage แปลตามตัวได้ว่า การจำนองแบบย้อนกลับ

เอาง่ายๆ คือ โดยทั่วไป เวลาซื้อบ้าน เราผ่อนบ้านกับธนาคาร เราจะเป็นผู้จ่ายเงินให้ธนาคารทุกเดือน

แต่คราวนี้กลับกัน กลับกลายเป็นว่าธนาคารจะเป็นผู้จ่ายเงินให้เราทุกเดือน

คล้ายๆ ธนาคารมาเป็นฝ่ายซื้อบ้านของเรา ผ่อนชำระ ทำให้เราได้กระแสเงินสดเพื่อนำมาใช้จ่ายแต่ละงวดตามที่ทำสัญญากับธนาคาร

โดยระหว่างที่เราได้เงินจากธนาคาร เราก็อยู่อาศัยในบ้านเราต่อไปตามปกติ ยังมีความมั่นคงในที่อยู่อาศัย ไม่ต้องระเหเร่ร่อนตอนแก่ และไม่ต้องกังวลว่ามีบ้านอยู่เป็นตัวเอง แต่ไม่มีเงินใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน ลำบากตอนแก่

ถ้าใช้วิธีขายบ้าน เอาก้อนใหญ่มาใช้เลย ก็ทำได้ แต่ถ้าเกิดอายุยืน ใช้เงินที่ขายบ้านไปหมด ตัวยังไม่ตาย แต่ไร้บ้านอยู่ ไม่มีผู้อื่นช่วยเหลือ ก็จะเดือดร้อนหนัก

การกู้โดยวิธีจำนองแบบย้อนกลับนั้น ผู้กู้ยังคงกรรมสิทธิ์การเป็นเจ้าของทรัพย์สิน

กรณีทายาทต้องการเก็บรักษาบ้านไว้ ก็สามารถนำเงินมาใช้คืนสถาบันการเงินได้

3. สินเชื่อแบบนี้ เริ่มต้นในสหรัฐอเมริกา กว่า 30 ปีมาแล้ว

ปัจจุบัน มีทั้งในออสเตรเลีย แคนาดา สหราชอาณาจักร และเกาหลีใต้

เพื่อช่วยบรรเทาปัญหาผู้สูงอายุที่ไร้ลูกหลานดูแล ขาดเงินใช้จ่ายเลี้ยงชีพ จนกว่าจะเสียชีวิตไป

บางกรณี เป็นเจ้าของบ้าน ผ่อนบ้านมาทั้งชีวิต แบกบ้านมาทั้งชีวิต แก่ชราขาดเงินใช้จ่าย เดือดร้อน ไม่มีลูกหลานญาติพี่น้องช่วยเหลือ แล้วพอตาย บ้านก็ตกเป็นของคนอื่น

เงื่อนไขหลักๆ ของสินเชื่อประเภทนี้ คือ อายุของผู้กู้ ต้องกำหนดอายุขั้นต่ำของผู้กู้ เช่น ในสหรัฐอเมริกา กำหนดไว้ที่ 62 ปี ในเกาหลีใต้ 60 ปี และแคนาดา 55 ปี นอกจากนี้ ประเภทสินทรัพย์ที่นำมาจำนอง ต้องเป็นที่อยู่อาศัยหลักของผู้กู้ และสินทรัพย์นั้นต้องปลอดภาระ เป็นต้น

ส่วนวงเงินสูงสุด ในสหรัฐอเมริกา วงเงินสูงสุดต้องไม่เกินราคาประเมินของบ้าน

บางประเทศ เปิดให้ผู้กู้สามารถเลือกรับเงินงวดรายเดือนได้ หลายรูปแบบ เช่น รับเงินเท่ากันทุกงวดตลอดอายุ หรือรับแบบช่วงปีแรกเยอะ ช่วงปีหลังน้อย แล้วแต่จะเลือก เป็นต้น

4. ล่าสุด ในบ้านเรา ธนาคารออมสินจะเริ่มดำเนินการแล้ว

นายชาติชาย พยุหนาวีชัย ผู้อำนวยการธนาคารออมสิน เปิดเผยว่า ตามมติคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 8 พฤศจิกายน 2559 มีมติเห็นชอบมาตรการรองรับสังคมผู้สูงอายุตามที่กระทรวงการคลังเสนอ โดยมีเรื่องสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Reverse Mortgage : RM) ที่ธนาคารออมสิน ได้รับมอบหมายจากกระทรวงการคลังให้ดำเนินการรวมอยู่ด้วย

ต้องการให้ผู้สูงอายุที่มีที่อยู่อาศัยที่ปลอดภาระหนี้ และเป็นเจ้าของบ้าน มีรายได้ในการดำรงชีพ มีคุณภาพชีวิตที่ดี และลดภาระทางการคลังของรัฐบาลในระยะยาว

สำหรับคุณสมบัติผู้กู้นั้น จะต้องอายุตั้งแต่ 60 ปีขึ้นไป แต่ไม่เกิน 80 ปี

ธนาคารออมสินเตรียมวงเงิน 10,000 ล้านบาท เปิดให้บริการสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุนี้

ธนาคารให้วงเงินกู้สูงสุดรายละไม่เกิน 10 ล้านบาท โดยหมายรวมถึง เงินต้น ดอกเบี้ย และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ได้แก่ ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย และค่าจดจำนอง

คิดอัตราดอกเบี้ย MRR-1% ต่อปี

กรณีใช้ที่ดินพร้อมอาคาร ให้กู้ได้ไม่เกิน 70% ของราคาประเมินหลักทรัพย์

กรณีห้องชุด ให้กู้ได้ไม่เกิน 60% ของราคาประเมินหลักทรัพย์ (ราคาประเมินไม่ต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท)

สำหรับการจ่ายเงินกู้ ธนาคารจะจ่ายเงินกู้ให้ผู้กู้เป็นรายเดือน นำเข้าบัญชีเงินฝากที่เปิดไว้

ระยะเวลาจ่ายเงินกู้สูงสุดไม่เกิน 25 ปี แต่รวมระยะเวลาจ่ายเงินกู้กับอายุของผู้กู้แล้วต้องไม่เกิน 85 ปี

เมื่อครบระยะเวลากู้ตามสัญญาแล้ว ผู้กู้สามารถชำระหนี้ปิดบัญชี หรือสามารถกู้เงินเพิ่มเติมได้ตามเงื่อนไขที่ธนาคารกำหนด หากไม่กู้เพิ่มเติมหรือปิดบัญชี ผู้กู้สามารถอาศัยอยู่ในบ้านต่อไปได้จนกว่าผู้กู้จะเสียชีวิต

กรณีผู้กู้เสียชีวิต ธนาคารจะให้สิทธิ์ทายาทชำระหนี้ปิดบัญชี หากทายาทไม่ปิดบัญชี ธนาคารจะขายหลักประกันเพื่อชำระหนี้ปิดบัญชี

จะเริ่มต้นโครงการในเขตพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล ได้แก่ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม และในส่วนภูมิภาคจะเปิดให้บริการในเขตอำเภอเมืองก่อน

ผู้กู้ที่ได้รับการอนุมัติช่วงเปิดตัว จนถึงวันที่ 31 มีนาคม 2561 ธนาคารจะไม่คิดดอกเบี้ยใน 2 ปีแรก พร้อมกับยกเว้นค่าธรรมเนียมการให้บริการสินเชื่อ และมีโปรโมชั่น ฯลฯ

5. นี่คือหลักพื้นฐานของ Reverse Mortgage ซึ่งจะเห็นว่า ไม่เหมือนที่มีการตั้งป้อม หลับหูหลับตา ด่ากันโดยไม่ศึกษาอะไรเลย เพียงเพราะเป็นของใหม่ และมีเงื่อนปมเชิงเทคนิค

แน่นอน ทุกสินเชื่อย่อมจะทั้งจุดแข็ง-จุดอ่อน มีต้นทุน-มีผลประโยชน์

ขึ้นอยู่กับผู้เลือกใช้ให้เหมาะสมกับรูปแบบวิถีชีวิตของตนเอง

ถ้าคนชรา มีลูกหลาน มีบ้าน มีลูกหลาน ลูกหลานก็ควรเข้าไปดูแล เจือจุนท่าน (จริงๆ ไม่ว่าท่านจะมีบ้านหรือไม่มี ก็ควรจะต้องดูแลอยู่แล้ว) ตายไปบ้านท่าน ก็คงยกเป็นมรดกให้เรา ไม่ใช่ปล่อยให้ท่านลำบากลำบน แล้วพอท่านจะหาเงินมาใช้จ่ายเลี้ยงชีวิตยามเป็นไม้ใกล้ฝั่ง ก็ยังจะไปตัดหนทางท่านอีก มันร้ายเหลือทน

สารส้ม