บริษัท หลักทรัพย์ (บล.) เคจีไอ (ประเทศไทย) วิเคราะห์หุ้นบริษัทเซ็นทรัลพัฒนา หรือ CPN

เนื่องจากรัฐบาลประกาศใช้เกณฑ์เข้มงวดเพื่อคุมการระบาดระลอกสามของ COVID-19 เราจึงคาดว่าจำนวนลูกค้าเข้าห้างเฉลี่ยของ CPN ใน 3Q64 จะเหลือ 30%-40% ของระดับก่อน COVID-19 จากที่คาดว่าจะอยู่ที่ 40-50%ใน 2Q64
อย่างไรก็ตามคาดว่าจำนวนลูกค้าน่าจะฟื้นตัวขึ้นใน 4Q64 และในปี 2565 ในช่วงที่เกิดการระบาดระลอกแรกลูกค้า
ลดลงถึง 70-80% ของระดับก่อน COVID-19 ระบาดตั้งแต่กลาง 1Q63 ก่อนที่ฟื้นตัวขึ้นมาที่ 80%-90% ช่วง 3-4 เดือนต่อมาส่วนการระบาดระลอกสองทำให้ลูกค้าลดลงไป 30%-40% ตั้งแต่ 4Q63 ก่อนที่จะฟื้นตัวกลับมาที่ 70%-80% ในอีก 1-2 เดือนถัดมา

พัฒนาโครงการ mixed-use ในปี 2564-65

CPN ตั้งงบลงทุน (CAPEX) ไว้ที่ 1.71 และ 1.94 หมื่นล้านบาท ปี 2564-65 โดยบริษัทจะเปิดโครงการ mixed-use สามโครงการ (เซ็นทรัล ศรีราชา, เซ็นทรัล อยุธยา, และ เซ็นทรัล จันทบุรี) ใน 3Q64, 4Q64 และ 2Q65 ตามลำดับคาดว่าจะใช้เงินลงทุนประมาณ 3 ถึง 6 พันล้านบาท ทำให้พื้นที่ปล่อยเช่าสุทธิ (NLA) เพิ่มเป็น1.91 ล้าน ตร.ม. คิดเป็นอัตราการเติบโต 3% CAGR ในช่วงปี 2564-65 บริษัทตั้งเป้ายอดโอนโครงการที่อยู่อาศัยปีนี้ไว้ที่ 2 พันล้านบาท

ปรับลดประมาณการกำไร

เราปรับสมมุติฐานปี FY64-65F ดังนี้ i) ปรับลดอัตราการเติบโตของยอดขาย เนื่องจากการให้ส่วนลดที่ยาวขึ้น (25% และ 5% ตามลำดับ) ii) ปรับลด margin จากโครงสร้างต้นทุนคงที่สูงเปลี่ยนแปลงและโอกาสการ
โอนที่อยู่อาศัยล่าช้า iii) ปรับลดค่าใช้จ่าย SG&A เพื่อสะท้อนถึงผลการดำเนินงานของบริษัทใน 1Q64 และแนวโน้ม COVID-19 ที่ยังระบาดอยู่อย่างต่อเนื่อง เราจึงคาดว่าบริษัทจะมีกำไรสุทธิ 9.58 พันล้านบาทในปี 2564F (ทรงตัว YoY) และ 1.02 หมื่นล้านบาทในปี 2565F (+6.4% YoY)

วางแผนซื้อ Siam Future Development (SF)

บริษัทกำลังศึกษาแผนการเข้าซื้อหุ้น 29.58% ใน SF จาก Major Cineplex Group (MAJOR) ซึ่งยังไม่ได้ข้อสรุป คิดว่าดีลนี้อาจเป็นบวกกับ CPN ในแง่การขยายธุรกิจในระยะยาวอาจเพิ่มพื้นที่เช่าได้ 127,380 ตร.ม. คิดเป็น 7% ของ NLA ที่ CPN มีอยู่ในปัจจุบัน

หลังจากที่เราปรับประมาณการใหม่แล้ว ทำให้ราคาเป้าหมายปี 2565 ของเราลดลงเหลือ 57.50 บาท จากราคาเป้าหมายปี 2564 ที่ 58.50 บาท เนื่องจากราคาหุ้นในปัจจุบันเหลือupside ถึงราคาเป้าหมายของเราอีกแค่ประมาณ 10% เราจึงปรับลดคำแนะนำหุ้น CPN จากซื้อเป็นถือ

ที่มา : บล.เคจีไอ (ประเทศไทย)