nn ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC รายงานดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่ที่อยู่ระหว่างการขายในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 1/ 2567 พบว่าดัชนีมีค่าเท่ากับ 131.5 เพิ่มขึ้น 2.5% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) ที่มีค่าดัชนีเท่ากับ 128.3 โดยมีการเพิ่มติดต่อกัน 5 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2566 ถึง ไตรมาส 1 ปี 2567 และเมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ปี 2566 (QoQ) พบว่า ดัชนีราคาบ้านจัดสรรมีการเพิ่มขึ้น 0.9% ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าราคาบ้านจัดสรรในไตรมาส 1 ปี 2567 ได้มีการปรับราคาขึ้นอย่างต่อเนื่องเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารและรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่าสาเหตุสำคัญที่มีผลให้ดัชนีราคาบ้านจัดสรรใหม่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง มาจากต้นทุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นจากปัจจัยหลายประการ เช่น ราคาที่ดิน ค่าวัสดุก่อสร้าง และค่าแรงงานที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยที่ออกมาสู่ตลาดที่เปิดตัวโครงการในปี 2565 – 2566 มีราคาเสนอขายเพิ่มขึ้นตามต้นทุนที่ปรับตัวสูงขึ้น ขณะที่ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยมีข้อจำกัดในหลายด้าน ดังนั้น เพื่อกระตุ้นยอดขายพบว่าในไตรมาสนี้ ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ใช้กลยุทธ์จัดโปรโมชั่นเพื่อกระตุ้นยอดขายโดยการให้ของแถมมากที่สุดถึง 41.2% รองลงมาเป็นการช่วยค่าใช้จ่ายณ วันโอนฯ 37.2% เพื่ออำนวยความสะดวกและช่วยแบ่งเบาภาระของผู้ซื้อ

เมื่อจำแนกดัชนีราคาบ้านจัดสรรตามพื้นที่ พบว่า ในพื้นที่กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 128.3 เพิ่มขึ้น 1.8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้น 0.5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ขณะที่ 3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และ สมุทรปราการ) มีค่าดัชนีเท่ากับ 134.0 เพิ่มขึ้น 3.9% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้น 1.9% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ซึ่งมีอัตราการเปลี่ยนแปลงราคาบ้านจัดสรรในกรุงเทพฯ เพิ่มขึ้นน้อยกว่าใน 3 จังหวัดปริมณฑล โดยในส่วนของดัชนีราคาบ้านเดี่ยว ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2567 มีค่าดัชนีเท่ากับ 131.9 เพิ่มขึ้น 3.8% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) เป็นการเพิ่มขึ้นต่อเนื่องกัน7 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 3 ปี 2565 ถึงไตรมาส 1ปี 2567 แต่ลดลง -1.4% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ)

เมื่อพิจารณาตามพื้นที่ พบว่ากรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 126.6 เพิ่มขึ้น 3.7% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่ลดลง -0.9% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ซึ่งการลดลงดังกล่าวเป็นผลสืบเนื่องจากการจัดโปรโมชั่นเพื่อกระตุ้นยอดขายบ้านเดี่ยวในไตรมาส 1ปี 2567 โดยพบว่าบ้านเดี่ยวที่ลดราคาส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยวที่มีราคาแพงอยู่ในระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป และเพื่อเป็นการกระตุ้นตลาดเร่งระบายสต๊อก และเป็นการลดราคาจากไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในโซนราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง รองลงมาในโซนลาดพร้าว-บางกะปิ-วังทองหลาง-บึงกุ่ม-สะพานสูง-คันนายาว และโซนบางเขน-สายไหม-ดอนเมือง-หลักสี่

สำหรับ 3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ) มีค่าดัชนีเท่ากับ 134.5 เพิ่มขึ้น 3.9% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่ลดลง -1.6%เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) ทั้งนี้ได้พบการเปลี่ยนแปลงของราคาบ้านเดี่ยวที่มีการปรับตัวขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนต่อเนื่องกันถึง 8 ไตรมาสตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2565 ถึงไตรมาส 1 ปี 2567 โดยเฉพาะโครงการที่เปิดตัวใหม่ในปี 2565-2566 เนื่องจากมีต้นทุนที่สูงขึ้นจากราคาวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวเพิ่มขึ้นจากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน พบว่า โซนที่ปรับราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุด ได้แก่ โซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง ในระดับราคา 5.01-7.50 ล้านบาท รองลงมาในโซนลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ ในระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาท และโซนเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก ในระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาทขึ้นไป

ส่วนดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์ ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ไตรมาส 1 ปี 2567 มีค่าดัชนีเท่ากับ131.3 เพิ่มขึ้น 1.2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) และเพิ่มขึ้น 2.0% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) โดยดัชนีราคาเริ่มมีแนวโน้มกลับมาปรับตัวเพิ่มขึ้นหลังจากปรับตัวลงไตรมาสก่อนหน้า มีข้อสังเกตว่าการเพิ่มขึ้นของดัชนีราคาในไตรมาส 1 ปี 2567 เป็นผลจากราคาประกาศขายในกรณีที่เป็นการเปิดโครงการใหม่ แต่หากเป็นโครงการเก่าตั้งแต่ปี 2564 และต้นทุนการผลิตยังเป็นต้นทุนเดิม และพบว่าบางโครงการยังคงมีการลดราคาเพื่อเป็นการกระตุ้นตลาดเร่งระบายสต๊อก

ทั้งนี้ การเปลี่ยนแปลงของดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์เฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ มีค่าดัชนีเท่ากับ 129.5 ลดลง -0.01% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่เพิ่มขึ้น 1.5% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) พบการเปลี่ยนแปลงของดัชนีราคาที่เพิ่มขึ้นหลังจากลดลงต่อเนื่องติดต่อกัน 3 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 2 ปี 2566 ถึง ไตรมาส 4ปี 2566 ส่วนใหญ่เป็นโครงการเก่าตั้งแต่ปี 2564และต้นทุนการผลิตยังเป็นต้นทุนเดิม และเพื่อเป็นการกระตุ้นตลาดเร่งระบายสต๊อก พบว่ามีการลดราคามากที่สุดในโซนมีนบุรี-หนองจอก-คลองสามวา-ลาดกระบัง ในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท รองลงมาในโซนพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศในระดับราคา 3.01-5.00 ล้านบาท และโซนราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง ในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท

ขณะที่ใน 3 จังหวัดปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี และสมุทรปราการ) ดัชนีราคาทาวน์เฮ้าส์มีค่าดัชนีเท่ากับ 133.8 ปรับเพิ่มขึ้นร้อย 4.1 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน หลังจากที่ลดลงในไตรมาสก่อนหน้า และเพิ่มขึ้น 3.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า (QoQ) และพบว่าส่วนใหญ่มีการเพิ่มราคามากที่สุดในโซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง ในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาทรองลงมาในโซนลำลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท และโซนเมืองสมุทรปราการ-พระสมุทรเจดีย์-พระประแดง ในระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

“ท่ามกลางสภาพเศรษฐกิจที่ยังคงชะลอตัวผู้ประกอบการได้ใช้กลยุทธ์ส่งเสริมการขายมากขึ้นเช่น การให้ส่วนลดเงินสด ของแถม และการช่วยเหลือค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อกระตุ้นยอดขาย แต่เมื่อรัฐบาลประกาศมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านการซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทคาดว่าจะสร้างความต้องการซื้อหรืออุปสงค์ในตลาดที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นมากพอสมควร โดยเฉพาะในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2567 ซึ่งคาดว่าจะช่วยระบายอุปทานเดิมที่ยังอยู่ในราคาต้นทุนเดิมออกไปพอสมควร และเมื่อผู้ประกอบการเปิดโครงการใหม่ขึ้นราคาที่อยู่อาศัยของโครงการใหม่ก็จะสะท้อนต้นทุนใหม่ ซึ่งจะเป็นแรงผลักให้ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้นได้ ซึ่งก็ทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยต้องซื้อในราคาที่สูงขึ้น ดังนั้นสิ่งที่สำคัญในการช่วยให้คนไทยสามารถซื้อที่อยู่อาศัยที่มีทิศทางราคาที่สูงขึ้น คือการพัฒนาเศรษฐกิจที่ดีขึ้น สร้างการกระจายรายได้ให้ไปถึงประชาชนทุกกลุ่มที่มากขึ้น ซึ่งจะช่วยให้รายได้ของคนไทยมีการปรับตัวดีขึ้น และก็จะช่วยให้ประชาชนมีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยและความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อสูงขึ้น” ดร.วิชัย กล่าว

** ธนาคารอาคารสงเคราะห์ **