ll ธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมของไทย เป็นธุรกิจพัฒนาที่ดินเพื่อจัดสรร และให้เช่าพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปที่ตั้งอยู่ภายในนิคม/เขต/สวนอุตสาหกรรม โดยปัจจุบันมีผู้ประกอบการที่หลากหลาย ไม่ว่าจะเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ที่พัฒนาที่ดินและโรงงานสำเร็จรูปในนิคมอุตสาหกรรมหลายแห่งทั้งในไทยและในประเทศเพื่อนบ้าน ผู้ประกอบการรายย่อยที่จัดสรรที่ดินในเขตอุตสาหกรรม รวมถึงการนิคมอุตสาหกรรมที่เป็นรัฐวิสาหกิจ ทั้งนี้ ผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์สามารถจำแนกได้เป็น 2 กลุ่่มหลัก ได้แก่ 1.กลุ่มที่จัดสรรที่ดินในรูปแบบนิคม/เขต/สวนอุตสาหกรรมเป็นหลัก ได้แก่ WHA, AMATA, AMATAV, ROJNA, PIN, JCK และ NNCL โดยรายได้ของผู้ประกอบการในกลุ่มนี้จะประกอบด้วยรายได้จากการจัดสรรที่ดิน รายได้จากการให้บริการเช่าโรงงานสำเร็จรูปและคลังสินค้า และรายได้จากการให้บริการสาธารณูปโภค และ 2.กลุ่มที่ให้เช่าโรงงานสำเร็จรูปที่ตั้งอยู่ในพื้นที่นิคม/เขต/สวนอุตสาหกรรมเป็นหลัก ได้แก่ FPT และ WIN ซึ่งรายได้ของผู้ประกอบการในกลุ่มนี้จะประกอบด้วย รายได้จากการให้เช่าพื้นที่โรงงานสำเร็จรูป และรายได้จากธุรกิจอื่นๆ เช่น ธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ธุรกิจนิคมอุตสาหกรรมของไทยได้รับประโยชน์จากการกระจายฐานการผลิตเพื่อลดความเสี่ยงจากปัญหาภูมิรัฐศาสตร์ในหลายประเทศ อีกทั้ง ศักยภาพของตลาดอาเซียนที่ยังเติบโตได้อีกมาก จึงดึงดูดให้นักลงทุนต่างชาติเข้ามาลงทุนในไทยอย่างต่อเนื่องโดยเฉพาะการลงทุนจากนักลงทุนจีนที่มีสัดส่วนราว 26% ของมูลค่าโครงการลงทุนต่างชาติทั้งหมด ตามด้วยสิงคโปร์ และสหรัฐฯ โดยส่วนใหญ่เป็นการอนุมัติลงทุนใน 3 กลุ่มอุตสาหกรรม ได้แก่ 1.กลุ่มเครื่องใช้ไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์ 2.กลุ่มเกษตรและแปรรูปอาหาร และ 3.กลุ่มยานยนต์ซึ่งทั้ง 3 กลุ่มอุตสาหกรรมนี้ยังเป็นกลุ่มอุตสาหกรรมเป้าหมายที่ทาง BOI ตั้งเป้าดึงดูดการลงทุนจากต่างชาติ

ในปี 2024 ยอดโอนที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมในไทย ยังคงมีแนวโน้มอยู่ในระดับสูงที่ 3,500 ไร่ ตามความต้องการที่ดินจากการกระจายฐานการผลิตและการขยายตลาดในภูมิภาคอาเซียนของนักลงทุนต่างชาติ สำหรับปี 2025 SCB EIC คาดว่า การกระจายฐานการผลิตของนักลงทุนต่างชาติจะยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง แต่เป็นไปในทิศทางที่ชะลอตัวลงอีกทั้งความต้องการที่ดินมีแนวโน้มเปลี่ยนแปลงไปจากช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา เนื่องจากการลงทุนของบริษัทผู้ผลิตรายใหญ่ที่มีความต้องการที่ดินแปลงใหญ่อย่างการตั้งโรงงานผลิตรถยนต์ EV มีไม่มากเท่าช่วงก่อนหน้า โดยคาดว่ากลุ่มอุตสาหกรรมที่จะเข้ามาลงทุนในระยะต่อไปจะเป็น Supply chain ของผู้ผลิตรายใหญ่ที่มีโรงงานอยู่ในไทยแล้ว เช่น การผลิตชิ้นส่วนยานยนต์ และชิ้นส่วนอุปกรณ์อิเล็กทรอนิกส์ ซึ่งกลุ่มอุตสาหกรรมเหล่านี้มีความต้องการที่ดินขนาดไม่ใหญ่มาก จึงส่งผลให้ยอดโอนที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมมีโอกาสชะลอตัวลงมาอยู่ที่ 3,000 ไร่

SCB EIC ได้คาดการณ์ว่า ในปี 2024 พื้นที่โรงงานสำเร็จรูปที่มีสัญญาเช่าจะเติบโตราว 4.6%YoY ส่งผลให้อัตราเช่าพื้นที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจาก 87% ในปี 2023 เป็น 90% ในช่วงสิ้นปี 2024 สำหรับปี 2025 คาดว่า ปริมาณพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปที่มีสัญญาเช่าจะเพิ่มขึ้นราว 2.9%YoY ตามความต้องการโรงงานสำเร็จรูปจากการกระจายฐานการผลิตอย่างต่อเนื่อง โดยกลุ่มการผลิตอิเล็กทรอนิกส์และชิ้นส่วนยานยนต์ยังคงเป็นอุตสาหกรรมหลัก ขณะที่แผนการเปิดพื้นที่ใหม่ของผู้ประกอบการยังมีความไม่ชัดเจน จึงทำให้อัตราเช่าพื้นที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่องมาอยู่ที่ 91% อย่างไรก็ดี เทรนด์ความต้องการพื้นที่โรงงานให้เช่าที่เปลี่ยนไปเป็นรูปแบบ Build-to-suit ที่ผู้เช่าสามารถกำหนดและออกแบบพื้นที่ให้ตรงกับความต้องการเฉพาะได้จะมีโอกาสกดดันการเติบโตของธุรกิจให้เช่าโรงงานสำเร็จรูปในระยะต่อไป

ผู้ประกอบการที่มีที่ดินพร้อมขายและพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปให้เช่าในพื้นที่ EEC มีโอกาสดึงดูดนักลงทุนต่างชาติได้สูงกว่าพื้นที่อื่นอย่างไรก็ดี การชะลอตัวของการกระจายฐานการผลิตในระยะข้างหน้าเป็นปัจจัยเสี่ยงสำคัญของธุรกิจนิคมอุตสาหกรรม ธุรกิจจัดสรรที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมและธุรกิจให้เช่าโรงงานสำเร็จรูปของไทยยังคงได้รับประโยชน์จากการกระจายฐานการผลิตของนักลงทุนต่างชาติต่อเนื่องทั้งในปี 2025 และในระยะกลาง โดยผู้ประกอบการที่มีศักยภาพในการแข่งขันสูงจะอยู่ในกลุ่มที่มีที่ดินพร้อมขายและพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปว่างให้เช่าในทำเลที่ได้รับความนิยมอย่าง EEC ซึ่งมี Supplychain ของหลายกลุ่มอุตสาหกรรมที่เข้ามาลงทุนในช่วงก่อนหน้านี้ที่สามารถต่อยอดรองรับการผลิตในอุตสาหกรรมเกี่ยวเนื่องได้ทันที อีกทั้ง นโยบายส่งเสริมการลงทุนของภาครัฐที่เสนอสิทธิประโยชน์จูงใจนักลงทุนต่างชาติจะช่วยดึงการลงทุนของนักลงทุนต่างชาติให้เข้ามาไทยเพิ่มเติมได้อีกในระยะข้างหน้า

อย่างไรก็ดี ผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมของไทยมีโอกาสเผชิญปัจจัยเสี่ยงหลายประการ เช่น 1.การกระจายฐานการผลิตที่เริ่มเห็นสัญญาณชะลอตัว 2.ความไม่แน่นอนของนโยบายการค้าและการลงทุนของต่างประเทศ ทั้งนโยบายการเงินที่ส่งผลต่ออัตราแลกเปลี่ยน และนโยบายกีดกันทางการค้าเพิ่มเติม โดยเฉพาะในกลุ่มประเทศพัฒนาแล้ว ซึ่งมีโอกาสกระทบต่อเศรษฐกิจของประเทศคู่ค้าหลักและการชะลอแผนการลงทุนตั้งโรงงานผลิตในไทย 3.นโยบายส่งเสริมการลงทุนของประเทศในอาเซียนที่พยายามสร้างความได้เปรียบในการดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศให้ได้มากขึ้น ทั้งเวียดนาม มาเลเซีย และอินโดนีเซีย ซึ่งปัจจัยเสี่ยงเหล่านี้มีแนวโน้มส่งผลต่อความต้องการที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมและพื้นที่โรงงานสำเร็จรูปให้เช่าของนักลงทุนต่างชาติดังนั้น การวางแผนขยายนิคมอุตสาหกรรมแห่งใหม่อย่างรอบคอบ โดยพิจารณาจากปัจจัยต่างๆ เช่น ความต้องการของตลาดและศักยภาพของพื้นที่ จะช่วยลดความเสี่ยงในการลงทุนที่ดินส่วนเกินได้นอกจากนี้ การพัฒนาระบบสาธารณูปโภคที่ครบวงจรและทันสมัย จะช่วยสร้างโอกาสในการเพิ่มรายได้จากการให้บริการสาธารณูปโภคให้กับผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมในระยะยาวได้

นอกจากนี้ เทรนด์ด้านสิ่งแวดล้อมเป็นอีกหนึ่งความท้าทายของผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรม โดยปริมาณการปล่อยก๊าซเรือนกระจกของผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมมากกว่า 70%เป็นการปล่อยทางอ้อมอื่นๆ (Scope 3) ซึ่งรวมถึงการปล่อยก๊าซเรือนกระจกจากโรงงานที่ตั้งอยู่ภายในนิคมฯ และผู้เช่าโรงงานสำเร็จรูป ดังนั้น การสนับสนุนให้โรงงานภายในนิคมฯ และผู้เช่าโรงงานสำเร็จรูปเติบโตได้อย่างยั่งยืน เช่น การจัดหาพลังงานสะอาดรองรับความต้องการที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น การบริหารจัดการขยะอย่างถูกวิธีและตรวจสอบได้ รวมถึงการจัดเตรียมแหล่งน้ำให้เพียงพอและทันต่อการขยายตัวของโรงงานอุตสาหกรรม จะเป็นส่วนช่วยให้ผู้ประกอบการนิคมอุตสาหกรรมเข้าใกล้เป้าหมายการเป็นองค์กรที่มีความยั่งยืนได้มากขึ้น

SCB EIC