บริษัทหลักทรัพย์(บล.)เคจีไอ(ประเทศไทย)วิเคราะห์แนวโน้มกลุ่มกองทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือ PFund-REITs-IFF เช่นเดียวกับกลุ่มอุตสาหกรรมอื่นๆเรามองว่าผลการดำเนินงานของ PFund-REITs-IFF มีสัญญาณบวกมากขึ้นใน 2H64 และปี 2565 จากการที่ไทยและประเทศอื่นๆ กลับมาเปิดประเทศเราคาดว่าพัฒนาการที่สำคัญที่จะสนับสนุนให้กลับมาเปิดประเทศได้ประกอบด้วย i) การนำวัคซีนมาใช้ทั่วโลก (ฉีดไปแล้ว >246 ล้านโดส) บวกกับเป้าหมายที่จะฉีดวัคซีนให้ได้ 50% ของประชากรไทยภายในสิ้นปีนี้และ ii) การเปิดโอกาสให้นักท่องเที่ยวใช้ vaccine passports เพื่อเดินทางระหว่างประเทศ นอกจากนี้ การฉีดวัคซีนยังช่วยคลายความกลัวจากCOVID-19 และทำให้มีการผ่อนคลายมาตรการควบคุมลงอีก ดังนั้น PFund-REITs-IFF จะได้อานิสงส์จากการที่ธุรกิจบางประเภทฟื้นตัวดีขึ้นจากการกลับมาเปิดประเทศทั้งนี้ ประเทศไทยมีแผนจะทดลองใช้โมเดลการเปิดประเทศแบบไม่ต้องกักตัวที่ภูเก็ต ซึ่งเป็นความพยายามที่จะฟื้นเศรษฐกิจ

น่าจะฟื้นตัวได้ตั้งแต่ปี 2564

สถานการณ์ COVID-19 ส่งผลกระทบด้านลบกระจายไปยังธุรกิจในภาคบริการของประเทศ (ทั้งธุรกิจบันเทิง,ค้าปลีก,โรงแรม,และร้านอาหาร)ซึ่งจากความเป็นไปได้ที่จะฟื้นตัวจากการนำโมเดลใหม่มาทดลองใช้ (“Phuketsandbox model”) ทำให้เราคาดว่าจะเห็นแนวโน้มการฟื้นตัวของบางธุรกิจตั้งแต่ 2H64 เป็นต้นไป ดังนั้น เราจึงเน้นกองทุนที่มีศักยภาพจะฟื้นตัวได้จากประเด็นบวกนี้ ซึ่งได้แก่ i) CPN Retail Growth Leasehold(CPNREIT) และ ii) BTS Rail Mass Transit Growth InfrastructureFund (BTSGIF) เพราะมีโอกาสจะฟื้นตัวได้จากการที่นักท่องเที่ยวต่างชาติจะกลับมาในอีกสองสามปีข้างหน้า สำหรับในระยะต่อไปคาดว่าผลประกอบการของ CPNREIT และ BTSGIF จะพลิกฟื้นจากผลกระทบของ COVID-19 ที่กลับมาอีกครั้งในปลาย 4Q63 ได้เร็วขึ้นโดยมีแรงหนุนจากภาวะธุรกิจที่ดีขึ้น และความกังวลที่ลดลงเกี่ยวกับโรคระบาด

จ่ายเงินปันผลสม่ำเสมอเป็นปัจจัยสำคัญ

เราชอบกองทุนที่จ่ายเงินปันผลต่อหน่วย (DPU) ในอัตราที่สูง เนื่องจาก i) อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลเป็นที่น่าพอใจของผู้ถือหน่วย และ ii) ผลการดำเนินงานมีแนวโน้มแข็งแกร่ง ซึ่งเมื่อพิจารณาตามเกณฑ์นี้เราชอบ i) Jasmine Broadband Internet Infrastructure Fund (JASIF) ii) Hemaraj Leasehold Real Estate Investment Trust (HREIT) และ iii) Digital Telecommunications Infrastructure Fund (DIF) โดยในปี 2563 JASIF จ่าย DPU 1.00 บาท, HREIT จ่าย 0.69 บาท และ DIF จ่าย 1.04 บาท คิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่ 10.4%, 9.0% และ 8.1% ตามลำดับ เราคิดว่าอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่สูงดูน่าสนใจ และจะช่วยจำกัดความเสี่ยงด้าน downside จากการที่อัตราผลตอบแทนพันธบัตรอาจสูงขึ้นในอนาคต

กองเด่นกลุ่มนี้ยังคงเหมือนเดิม โดยเราชอบ JASIF, HREIT และ DIF ในแง่ของอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่น่าสนใจ (>8% ในปี 2563) และราคาหน่วยลงทุนที่ไม่แพง (<1.0x ของ NAV)สรุปแล้วมองว่ากลุ่ม PFund-REITs-IFF ยังคงน่าสนใจจากอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่ค่อนข้างสูง แม้จะเกิดสถานการณ์โรคระบาดนอกจากนี้ยังมั่นใจว่า yield gap ของกลุ่มนี้จะช่วยจำกัดความเสี่ยงด้าน downside จากการที่อัตราผลตอบแทนพันธบัตรสูงขึ้นในระยะยาวด้วย เพราะ yield gap ของกลุ่มสูงกว่าพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี

ปัจจัยเสี่ยงจาก COVID-19 ระบาด, เศรษฐกิจชะลอตัว, ปัญหาเสถียรภาพทางการเมือง

ที่มา : บล.เคจีไอ(ประเทศไทย)