บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เคจีไอ (ประเทศไทย) วิเคราะห์หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์จากจำนวนยูนิตของการเปิดโครงการใหม่และยอดขายบ้าน (unit sold) 5M23 ชะลอลง 19% YoY และ 67% YoY ตามลำดับ ขณะที่ ช่วงเดือนเมษายน-พฤษภาคม 2566 บริษัทพัฒนาอสังหาฯ เปิดโครงการใหม่ไม่มากรวมทั้ง presales และอัตราการจองซื้อยังอ่อนแอ จำนวนยูนิตการเปิดโครงการใหม่/ presales ใน 5M66คิดเป็น 30%/6% ของประมาณการเต็มปี 2566F ของ AREA เราคาดทั้งการเปิดโครงการใหม่และ presales เดือนมิถุนายน 2566 ดีขึ้น MoM จากการเปิดโครงการใหม่ๆ รวมโครงการคอนโดมิเนียมใหญ่หลายโครงการ

จำนวนยูนิต presales รวมเดือนเมษายน-พฤษภาคม 2566 ของโครงการแนวราบราคาสูงกว่า 3 ล้านบาท เห็นสัญญาณการฟื้นตัว QoQ โดย take up rate และ unit sold เพิ่มเป็น 11% (เทียบกับ 6% ใน 1Q66) และ 619 ยูนิต (เทียบกับ 577 ยูนิต ใน 1Q66) สวนทางกับจำนวนยูนิต presales ของโครงการคอนโดมิเนียมอ่อนแอแต่คาดดีขึ้นในเดือนมิถุนายน 2566

เมื่อต้นปี 2566 AREA ประเมินอุปสงค์และอุปทานอสังหาฯ รวมในกรุงเทพฯและปริมณฑล (BMR) ปี 2566 จะเพิ่มขึ้น 10% YoY แต่ตัวเลข 5M66 ออกมาต่ำกว่าคาด เนื่องจาก i) ผลเชิงลบจากมาตรการผ่อนคลายสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ( LTV) หมดอายุเมื่อสิ้นปี 2565 ii) ความไม่มีเสถียรภาพด้านเศรษฐกิจและ iii) ความไม่แน่นอนทางการเมือง ด้านศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) คาดยอดโอนและการเปิดโครงการใหม่ปี 2566F ลดลง 10% YoY ศูนย์วิจัยธนาคารกสิกรไทยคาด presales ปี 2566F หดตัวที่ 2.8%-3.4% YoYและยอดโอนลดลง 7.7%-8.5% YoY

Bloomberg consensus ปรับลดประมาณการกำไรสุทธิปี 2566F ลง หลังผลการดำเนินงาน 1Q66 อ่อนแอกว่าคาด เราคาดกำไรปี 2566F ของบริษัทอสังหาฯที่เราศึกษาอยู่ทรงตัวหรือลดลงเล็กน้อย ส่วนปี 2567F น่าจะเติบโต 7-8% YoY อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลเฉลี่ยปี 2566F ยังน่าสนใจที่ 6.6% (อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลระหว่างกาล 2.3%)

เราคาดทั้งกำไรและ presales ใน 2Q66F ของบริษัทอสังหาฯ ที่เราศึกษาอยู่ส่วนใหญ่ลดลง YoY แต่ดีขึ้น QoQ จากฐานต่ำ ผลการดำเนินงานสดใส QoQ ได้แก่ Supalai (SPALI) และ Origin (ORI)จากการเปิดโครงการจำนวนมากและยอดโอนคอนโดมิเนียมใหม่ๆ ตั้งแต่ 2Q66 ส่วน Land and Houses (LH) และ AP Thailand (AP)จะเติบโตโดดเด่นจากฐาน 1Q66 ต่ำ

ปัจจุบันหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ trading อยู่ที่ค่าเฉลี่ย PE ระยะยาว SPALI และ LH ถือเป็นหุ้นที่ laggard มากที่สุดในกลุ่มนี้เรายังคงคำแนะนำ “ซื้อ” ทั้ง SPALI และ LH

ปัจจัยเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจอ่อนแอความไม่มีเสถียรภาพทางการเมืองและโอกาสการปฏิรูปนโยบายจากภาครัฐ

ที่มา : บล.เคจีไอ (ประเทศไทย)