“แผนการขายทรัพย์สินชัดเจนขึ้น”

บริษัทหลักทรัพย์(บล.)เคจีไอ(ประเทศไทย)วิเคราะห์หุ้นบริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้หรือORI จากการที่บริษัทมีแผนจะขายสินทรัพย์ในช่วง 4 ไตรมาสถัดไป โดยที่ใน 3Q68 ได้ขายโรงแรม Intercontinental Sukhumvit มูลค่า 800 ล้านบาท และใน 4Q68 ก็มีแผนจะขาย Staybridge Suites Thonglor และคลังสินค้าหนึ่งแห่ง ซึ่งเป็นของโครงการร่วมทุนกับ SCGJWD Logistic (SJWD) มูลค่ารวม 700 ล้านบาท มองไปปี 2569F ORI วางแผนจะขายโรงแรม Staybridge Sukhumvit 24 มูลค่า 700 ล้านบาทใน 1Q69F และคลังสินค้า 3 แห่งภายใต้โครงการร่วมทุนกับ SJWD มูลค่า 500 ล้านบาท สำหรับเงินที่ได้จากการขายสินทรัพย์ต่าง ๆ มูลค่ารวมราว 2.7 พันล้านบาทจะนำไปชำระคืนหุ้นกู้ (debentures) มูลค่าเกือบ 2 พันล้านบาทช่วงต้น ก.ย. 68 และอีก 4.9 พันล้านบาทในปี 2569 ส่วนสินทรัพย์ที่เหลือจะขาย ได้แก่ โรงแรม 3 แห่งใช้แบรนด์ IBIS และโรงแรม 6 แห่งใช้แบรนด์อื่น ๆ รวมมูลค่าราว 1 หมื่นล้านบาท

ยอดโอนคอนโด ฯ ใหม่สร้างเสร็จได้อัตรากำไรขั้นต้นที่สูงขึ้น

ORI มีคอนโด ฯ ใหม่ 4 โครงการมูลค่ารวม 3.4 พันล้านบาท (ขายได้แล้ว 86%) และโครงการคอนโด ฯ JV ใหม่ 4 แห่งมูลค่า 6 พันล้านบาท (ขายได้แล้ว 74%) พร้อมโอนใน 2H68 เทียบกับเพียง 4 โครงการใน 1H68 รวมถึงยอดขายรอโอน (backlog) ของคอนโด ฯ ที่พร้อมจะรับรู้เป็นรายได้ใน 2H68F อีกราว 7.3 พันล้านบาทจาก backlog รวมที่ 4.3 หมื่นล้านบาท ส่วนโมเมนตัมยอดโอนในปีหน้าน่าจะดีต่อเนื่องด้วยคอนโด ฯ ใหม่สร้างเสร็จที่เพิ่มขึ้น โดยเป็นของ ORI เอง 5 โครงการมูลค่า 7.8 พันล้านบาท (ขายได้แล้ว 60%) และภายใต้ JV อีก 7 โครงการมูลค่ารวม 8.9 พันล้านบาท (ขายได้แล้ว 80%)

ปรับกำไรใหม่ในปี 2568F-2569F

เราปรับเพิ่มประมาณการรายได้ปี 2568F ขึ้น 18.8% ที่ 7.3 พันล้านบาทและ 8% ที่ 8 พันล้านบาทในปี 2569F หลัก ๆ มาจากยอดโอนคอนโด ฯ เพิ่มขึ้นกับอัตรากำไรขั้นต้นสูงกว่าเคยคาดที่ 28% และ 30% ในปี 2568F และ 2569F ตามลำดับ ส่วนรายได้ไม่ใช่การขายอสังหา ฯ คาดทรงตัวที่ราว 2.8-3.0 พันล้านบาทต่อปีช่วงปี 2568F-2569F (จาก 3.8 พันล้านบาทปี 2567) เนื่องจากค่าธรรมเนียมการบริหารจัดการโครงการที่ลดลงตามโครงการ JV ใหม่มีน้อยลง ขณะที่ เราตั้งสมมติฐานกำไรจากการขายสินทรัพย์ปี 2568F ไว้ราว 400 ล้านบาทจากการขายสินทรัพย์มูลค่า 1.5 พันล้านบาทและกำไร ฯ ราว 300 ล้านบาทในปี 2569F จากการขายสินทรัพย์มูลค่า 1.2 พันล้านบาท ดังนั้น กำไรสุทธิปี 2568F-69F น่าจะอยู่ที่ 1 พันล้านบาทต่อปี ส่วนกำไรปกติ ปี 2568F อาจจะชะลอลงแต่คาดว่าปีหน้าจะกลับมาโตได้ราว 16%

เราปรับเพิ่มคำแนะนำขึ้นเป็นซื้อจากขายและปรับเพิ่มราคาเป้าหมายขึ้นใหม่ที่ 2.66 บาทจากเดิม 1.55 บาท อิงจาก PE สูงขึ้นที่ 6.45x (-0.5SD) จาก 5x (-1SD) บน EPS ปี 2569F แผนการขายสินทรัพย์ชัดเจนขึ้นและยอดโอนคอนโด ฯ ใหม่เพิ่มขึ้นน่าจะช่วยให้ความสามารถการทำกำไรและกระแสเงินสดดีขึ้น ขณะที่ วัฏจักรดอกเบี้ยขาลงก็น่าจะส่งผลบวกต่อ ORI

ปัจจัยเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจอ่อนแอ โอกาสมีนโยบายกระตุ้นจากภาครัฐ การให้สินเชื่อมีความเข้มงวดมากขึ้นท่ามกลางภาวะหนี้สิ้นภาคครัวเรือนสูงยืดเยื้อรวมทั้งการปรับขึ้นค่าแรงขั้นต่ำ

ที่มา..บล.เคจีไอ(ประเทศไทย)