“ที่อยู่อาศัย” หนึ่งใน “ปัจจัย 4” สิ่งจำเป็นต่อการดำรงชีวิตของมนุษย์ อย่างไรก็ตาม ยังพบคนจำนวนมากไม่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง อาทิ ข้อมูลจาก กฤษดา สมประสงค์ ผู้อำนวยการ “พอช.” สถาบันพัฒนาองค์กรชุมชน (องค์การมหาชน) ที่เปิดเผยในงาน “คนเปลี่ยนเมือง” ณ ลานคนเมือง ศาลาว่าการกรุงเทพมหานคร เมื่อช่วงปลายเดือน ต.ค. 2565 ที่ผ่านมา ว่า มีคนไทยที่ยังไม่มีที่อยู่อาศัยที่มั่นคงเป็นของตนเองมากกว่า 1.7 ล้านคน
เช่นเดียวกับงาน “สมัชชาสุขภาพแห่งชาติ ครั้งที่ 15”เมื่อช่วงกลางเดือน ธ.ค. 2565 กับเวทีย่อย “กลไกการเงินเพื่อการเข้าถึงที่อยู่อาศัยที่เพียงพอและมีสุขภาวะ” ซึ่ง ผศ.ดร.บุษรา โพวาทอง หัวหน้าภาควิชาคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย เปิดเผยว่าหากดูตั้งแต่ปี 2553-2563 ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มเฉลี่ยร้อยละ 4-6 ต่อปี ขณะที่ปัญหาสำคัญของครัวเรือนไทยคือ “รายได้น้อยกว่ารายจ่าย” โดยรายได้เพิ่มเฉลี่ยร้อยละ 6.63ต่อปี แต่รายจ่ายเพิ่มเฉลี่ยร้อยละ 7.31 ต่อปี ทำให้เก็บออมเงินได้น้อยลงแต่ต้องแบกรับภาระหนี้สินเพิ่มขึ้น
อันที่จริงแล้ว ปัญหาความมั่นคงด้านที่อยู่อาศัยของประชาชนเป็นสิ่งที่ทุกๆ รัฐบาลพยายามแก้ไข โดยปัจจุบันประเทศไทยนั้นมี “ยุทธศาสตร์ด้านการพัฒนาที่อยู่อาศัย 20 ปี (2560-2579)” แต่ข้อจำกัดสำคัญคือ “การเข้าถึงแหล่งทุน” ดังที่ทราบกันดีว่า ประชากรระดับฐานรากส่วนใหญ่เป็นแรงงานนอกระบบ (Informal Labour) มีรายได้ไม่แน่นอน จึงไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินทุนในระบบอย่างธนาคารได้ โดยหากเป็นธนาคารเอกชนแทบจะเป็นไปไม่ได้เลยในการขอกู้เงิน ส่วนธนาคารของรัฐก็ต้องรอลุ้นว่าเมื่อใดรัฐบาลจะมีมาตรการช่วยเหลือด้านสินเชื่อออกมา
ที่วงเสวนากลไกการเงินเพื่อการเข้าถึงที่อยู่อาศัยที่เพียงพอและมีสุขภาวะ ในงานสมัชชาสุขภาพแห่งชาติครั้งที่ 15 วิทยากรอีกท่านหนึ่งคือ กิตติ พัฒนพงศ์พิบูล ประธานสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย กล่าวว่า ระบบสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั่วโลกมีอยู่ 3 ระบบใหญ่ๆ คือระบบอังกฤษ ระบบสหรัฐอเมริกา และระบบยุโรป “ปัญหาของการเขียนแผนยุทธศาสตร์คือมักนำระบบของต่างประเทศที่เคยได้ยินมานำเสนอกับประเทศไทย” เช่น มีความพยายามนำระบบ Securitization ของสหรัฐฯ มาใช้กับไทยโดยหวังว่าจะช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อย ผลคือประสบความล้มเหลว
ขณะที่การเคหะแห่งชาติก็มีข้อจำกัดเพราะมีแหล่งรายได้หลักจากงบประเมาณแผ่นดิน จึงสร้างที่อยู่อาศัยได้เพียงขนาดเล็กและอยู่ไกล ส่วนกองทุน พอช. เป็นระบบที่ดีกับชุมชนแออัด แต่ก็ต้องระมัดระวังเรื่องกฎระเบียบ รวมถึงการออมซึ่งบางครั้งก็ออมไม่จริง หนึ่ง การขอกู้ซื้อที่อยู่อาศัยในไทยยังทำได้ง่ายกว่าหลายประเทศในโลก แต่อีกด้านก็เป็นคนไทยเองที่ทำให้ระบบการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยมีปัญหา ผ่านการผ่อนปรนต่างๆ เช่น 1.ลดเงินดาวน์จนเหลือศูนย์ ซึ่งคนไม่เคยออมเงินดาวน์และปล่อยไปเป็นหนี้ ผลคือรายได้หายไป เสี่ยงมากต่อการเป็นหนี้เสีย
หรือ 2.กู้แล้วยังมีเงินทอน ซึ่งสืบเนื่องจากประเทศไทยไม่มีกฎหมายควบคุมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินของธนาคาร ที่ผ่านมามีความพยายามให้มีกฎหมายดังกล่าวมานานกว่า 20 ปี แต่ไม่มีใครสนใจเพราะทุกคนอยากตีราคาทรัพย์สินเอง ขณะเดียวกัน “อัตราเงินงวดของการผ่อนที่อยู่อาศัยอยู่ในเกณฑ์เสี่ยงมากกับการเกิดหนี้เสีย” ตามหลักสากลแล้ว ค่าผ่อนที่อยู่อาศัยไม่ควรเกินร้อยละ 25 ของรายได้ แต่ของไทยสูงกว่านั้น จึงเป็นหนึ่งในประเทศที่มีหนี้เสียสูงมาก
“วิธีที่จะช่วยให้คนกู้ได้คือส่งเสริมให้คนออมก่อนกู้ซึ่งในประเทศเยอรมนีเคยทำสำเร็จ เพราะเยอรมนีตอนแพ้สงครามบ้านถูกระเบิดพังไปเกือบทั้งประเทศ เขาใช้วิธีให้โบนัสการออม ถ้าใครออมเพื่อที่อยู่อาศัยเขาเคยให้โบนัสสูงถึง 22% ของเงินที่ออมได้ เขาก็เลยสามารถแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยสำเร็จทั้งประเทศ ผมเลยมีความเห็นว่า การออมก่อนกู้เท่านั้นที่จะช่วยได้สำหรับทั่วไปทั้งประเทศ อย่างอื่นมันมีข้อจำกัด ทำได้จำกัดเสมอ” กิตติ กล่าว
อีกด้านหนึ่ง “นโยบายผังเมือง” ก็เป็นเรื่องสำคัญ กิตติ อธิบายประเด็นนี้ว่า “ระบบผังเมืองของไทยนั้นถอดแบบมาจากตะวันตก จึงกลายเป็นปัญหา กล่าวคือ ในขณะที่มาตรฐานผังเมืองวางไว้สูงมาก แต่การกระจายรายได้ของไทยนั้นเข้าขั้นย่ำแย่” ผลคือผู้ได้ประโยชน์จากระบบผังเมืองคือประชากรรายได้สูงหรือค่อนข้างสูงเท่านั้น “ทางออกจึงอยู่ที่การอุดหนุนเชิงธุรกิจ” เพื่อจูงใจให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์มีโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีรายได้น้อย
วิธีการอุดหนุนนั้นก็คือ “เพิ่มโบนัส FAR (Floor to Area Ratio)” เพื่อให้ผู้ประกอบการมีกำไรเพิ่มขึ้น แล้วขอแบ่งกำไรส่วนหนึ่งโดยให้ผู้ประกอบการสร้างที่อยู่อาศัยราคาถูกสำหรับประชากรที่ไม่สามารถผ่อนที่อยู่อาศัยตามปกติได้ ซึ่งที่ผ่านมาเคยเสนอให้เพิ่มโบนัส ร้อยละ 40-50 ของFAR ปกติ ต่อที่ประชุมคณะกรรมการที่อยู่อาศัยแห่งชาติ แต่ถูกคัดค้านจากข้อกังวลเรื่องปัญหาในการบังคับใช้กฎผังเมือง
“สำหรับผมมันไม่มีอะไรฟรีในโลกนี้ ถ้าเราจะช่วยคนจนเราก็ต้องแบ่งความสุขสบายของคนรวยลงมาให้ บ้านผมเองนะอยู่ในหลุมคอนโด เพราะว่าบ้านเขาสูง ผมก็คิดว่าโอเค!..ถ้ามันสามารถช่วยคนที่รายได้น้อยได้ ถ้าเราจะช่วยให้เป็นไปได้ในยุทธศาสตร์การเงิน สำหรับ Project Loan (สินเชื่อโครงการ) ก็คือต้องให้โบนัส FAR สำหรับผู้มีรายได้น้อยสูงกว่าประเภทอื่น ถ้าไม่ได้ไม่มีใครทำ
แล้วที่ให้เขาเอากำไรส่วนหนึ่งไปสร้างบ้านผู้มีรายได้น้อยไม่ได้อยู่ในพื้นที่เดียวกัน เราเคยพูดว่าให้ไปไกล 10 กิโลก็ได้ ไม่ต้องไปอยู่โครงการเดียวกัน ส่วนโครงการที่ไม่สามารถสร้างบ้านผู้มีรายได้น้อยได้ ให้จ่ายค่าธรรมเนียมเข้ากองทุนที่อยู่อาศัย เพื่อที่จะได้เอาเงินมาใช้อย่างอื่นด้วย
อันนี้ก็เป็นข้อเสนอของผมที่ว่ามันตรงกันข้ามกับนักผังเมืองไทย” กิตติ ระบุ
หมายเหตุ : FAR (Floor to Area Ratio) หมายถึงอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน เป็นตัวกำหนดว่าจะสามารถสร้างอาคารได้ขนาดเท่าไหร่ โดยมีวิธีคำนวณคือ พื้นที่อาคารสูงสุดที่สร้างได้ = ค่า FAR x ขนาดพื้นที่ดิน เช่น ที่ดินขนาด 2 ไร่ (3,200 ตารางเมตร) อยู่ในพื้นที่ตามข้อกำหนด FAR = 6 เท่ากับว่า พื้นที่อาคารสูงสุดที่สามารถสร้างได้ คือ 6 x 3,200 = 19,200 ตารางเมตร นอกจากนั้นยังมีอีกคำคือ OSR (Open Space Ratio) คือ อัตราส่วนของพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม ซึ่งค่า OSR เป็นตัวกำหนดว่าต้องเหลือพื้นที่ว่างบนพื้นดินเท่าไหร่
จึงส่งผลต่อขนาดอาคารเช่นเดียวกัน โดยมีวิธีการคำนวณ คือ พื้นที่เปิดโล่งบนที่ดิน = ค่า OSR x พื้นที่อาคาร เช่น ที่ดินขนาด 2 ไร่ (3,200 ตารางเมตร) ตามข้อมูล FAR ด้านบนจะสามารถสร้างได้ 19,200 ตร.ม. อยู่ในพื้นที่ตามข้อกำหนด OSR = 5% เท่ากับว่า จะต้องมีพื้นที่เปิดโล่งบนที่ดินโดยไม่มีหลังคาคลุม 5% x 19,200 = 960 ตารางเมตร หมายความว่าต้องเว้นที่ว่างไว้ ไม่ใช้ก่อสร้างอาคาร 960 ตารางเมตร (ขอบคุณข้อมูลจาก feasyonline.com เว็บไซต์แหล่งข้อมูลด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จัดทำโดย บจก.เอเจนซี่ฟอร์เรียลเอสเตทแอฟแฟร์ส-AREA)
ทั้งนี้ สามารถตรวจสอบค่า FAR ของที่ดินแต่ละพื้นที่ได้จากผังเมืองของแต่ละจังหวัด!!!
เงื่อนไขการแสดงความคิดเห็น ซ่อน
โปรดอ่านก่อนแสดงความคิดเห็น
1.กรุณาใช้ถ้อยคำที่ สุภาพ เหมาะสม ไม่ใช้ ถ้อยคำหยาบคาย ดูหมิ่น ส่อเสียด ให้ร้ายผู้อื่น สร้างความแตกแยกในสังคม งดการใช้ถ้อยคำที่ดูหมิ่นหรือยุยงให้เกลียดชังสถาบันชาติ ศาสนา พระมหากษัตริย์
2.หากพบข้อความที่ไม่เหมาะสม สามารถแจ้งได้ที่อีเมล์ online@naewna.com โดยทีมงานและผู้จัดทำเว็บไซด์ www.naewna.com ขอสงวนสิทธิ์ในการลบความคิดเห็นที่พิจารณาแล้วว่าไม่เหมาะสม โดยไม่ต้องชี้แจงเหตุผลใดๆ ทุกกรณี
3.ขอบเขตความรับผิดชอบของทีมงานและผู้ดำเนินการจัดทำเว็บไซด์ อยู่ที่เนื้อหาข่าวสารที่นำเสนอเท่านั้น หากมีข้อความหรือความคิดเห็นใดที่ขัดต่อข้อ 1 ถือว่าเป็นกระทำนอกเหนือเจตนาของทีมงานและผู้ดำเนินการจัดทำเว็บไซด์ และไม่เป็นเหตุอันต้องรับผิดทางกฎหมายในทุกกรณี