บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เคจีไอ (ประเทศไทย) วิเคราะห์กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (PFUND, REITs, IFF) จากการระบาดของ COVID-19 ทำให้เรามองว่า การลงทุนในหุ้นสามัญมีความเสี่ยงเพิ่มขึ้นจากแนวโน้มผลประกอบการที่แย่ลงในปีนี้ นักลงทุนจึงน่าจะมองหาทางเลือกการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนน่าสนใจในภาวะที่ตลาดหุ้นผันผวน เราคิดว่ากองทุน PFund-REITs-IFF บางกองจะตอบโจทย์ในแง่นี้ เพราะหลายกองยังคงให้ผลตอบแทนในระดับที่น่าสนใจอยู่ ขณะที่หุ้นส่วนใหญ่ยังมีความเสี่ยงด้าน downside ในปีนี้ ตามปกติแล้ว PFund-REITs-IFF มักจะโดดเด่นในแง่ของ i) อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลที่สูง (เมื่อเทียบกับผลตอบแทนของพันธบัตรรัฐบาล และเงินฝากธนาคาร) ii) ราคาหน่วยลงทุนค่อนข้างมีเสถียรภาพมากกว่าราคาหุ้น และ iii) ได้สิทธิประโยชน์ทางภาษีจากการลงทุนในกองทุนโครงสร้างพื้นฐาน (IFF)

อัตราผลตอบแทน SETPREIT สูงกว่า SET และ TGB

ในช่วงปี 2559-2562 เราพบว่าอัตราผลตอบแทนของ SETPREIT (กองทุนอสังหาริมทรัพย์ REITs และ IFF) อยู่ที่ประมาณ 4.05-4.81% ต่อปี สูงกว่าอัตราผลตอบแทนของดัชนี SET และของพันธบัตรรัฐบาลไทย (TGB) อายุ 10 ปี ซึ่งอยู่ในช่วง 1.47-3.22% ต่อปี สะท้อนว่าการลงทุนในกลุ่ม PFund-REITs-IFF ดูน่าสนใจในฐานะการลงทุนทางเลือกที่สร้างรายได้ที่ค่อนข้างมั่นคงให้กับนักลงทุน

กลุ่มสำนักงาน และอุตสาหกรรมดูแข็งแกร่งกว่ากลุ่มอื่นๆ

จากสถิติในช่วงปี 2559-2562 อัตราผลตอบแทนเฉลี่ยของ “กองทุนโครงสร้างพื้นฐาน (IFF)” อยู่ระหว่าง 5.92-7.83% ต่อปี ขณะที่อัตราผลตอบแทนเฉลี่ยของ “กองทุนอสังหาริมทรัพย์ (PFund)” และกอง “REITs” อยู่ระหว่าง 5.04-5.67% ต่อปี และ 4.17-5.32% ต่อปี ตามลำดับ ในช่วง 1H63 พบว่าอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยของ IFF PFund และ REITs อยู่ที่ 3.21% 3.09% และ 2.66% ตามลำดับ เนื่องจาก i) ผลการดำเนินงานอ่อนแอผิดปกติในปี 2563 เพราะการระบาดของ COVID-19 และ ii) ผลการดำเนินงานครึ่งปี ทั้งนี้ จากการวิเคราะห์กลุ่มธุรกิจ เราคิดว่ากลุ่มโรงแรมเซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ และค้าปลีกจะได้รับผลกระทบจากโรคระบาดมากที่สุดขณะที่กลุ่มสำนักงานและอุตสาหกรรมจะถูกกระทบน้อยกว่า สาเหตุหลักที่ทำให้กลุ่มโรงแรม เซอร์วิสอพาร์ทเมนต์ และค้าปลีกถูกกระทบหนักก็คือ กำลังซื้อของนักท่องเที่ยวในประเทศและผู้บริโภคลดลง เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ขณะที่กลุ่มสำนักงานและอุตสาหกรรมจะถูกกระทบน้อยกว่า เพราะลูกค้าอยู่ในภาคธุรกิจ

เราได้พิจารณาเกณฑ์การลงทุนใน PFund-REITs-IFF โดยให้น้ำหนักกับ i) กองที่ให้อัตราผลตอบแทนสูงii) premium หรือ discount จาก NAV iii) ผลการดำเนินงานในอดีตและแนวโน้มในอนาคต และ iv) โอกาสที่ผลประกอบการจะฟื้นตัวขึ้น เราจึงเลือก JASIF HREIT DIF และ CPNREIT เป็นกองเด่นที่ให้อัตราผลตอบแทนอยู่ระหว่าง 6.6-9.9% ในปี 2562 และระหว่าง 1.1-5.1% ใน 1H63 ขณะที่ผลประกอบการรายไตรมาสก็ดูแข็งแกร่งและมั่นคง โดยสรุปแล้ว เราคิดว่ากองเหล่านี้ดูน่าสนใจในสภาวะปัจจุบัน เนื่องจากอัตราผลตอบแทนน่าจะผันผวนน้อยกว่าหุ้นในปี 2563-64

ปัจจัยเสี่ยงจาก COVID-19 ระบาด เศรษฐกิจชะลอตัวลงการเมืองขาดเสถียรภาพ

ที่มา : บล.เคจีไอ(ประเทศไทย