nn ภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในส่วนของตลาดที่อยู่อาศัย เป็นธุรกิจที่มีความสำคัญต่อเศรษฐกิจไทยสะท้อนจากมูลค่าตลาดต่อ GDP ที่ค่อนข้างสูงราว 5-6% โดยในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา (2562-2566) ตลาดที่อยู่อาศัยของไทยซึ่งประเมินจากการโอนกรรมสิทธิ์มีมูลค่าอยู่ในกรอบปีละ 0.93-1.07 ล้านล้านบาท เมื่อเทียบกับขนาดเศรษฐกิจไทยที่มีมูลค่าปีละ 15.7-17.9 ล้านล้านบาท ในช่วงเวลาเดียวกันพบว่าตลาดที่อยู่อาศัยมีขนาดอยู่ที่ราว 5-6% ของเศรษฐกิจไทย

นอกจากขนาดที่ใหญ่แล้ว ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่มี Supply Chain ยาว ทำให้ประโยชน์ของการใช้มาตรการกระตุ้นจะไม่ได้จบลงเพียงแค่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ เท่านั้น แต่ยังคงสร้างอานิสงส์สู่ธุรกิจอื่นที่เกี่ยวเนื่อง ไม่ว่าจะเป็น ธุรกิจผลิตและจำหน่ายวัสดุก่อสร้าง ธุรกิจก่อสร้าง ธุรกิจตกแต่งภายใน หรือธุรกิจตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์ ให้มีการลงทุนเพิ่มขึ้น จ้างงานมากขึ้น และส่งผลต่อเนื่องให้เกิดการบริโภคที่สูงขึ้นตาม

ภาครัฐมองว่ามาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ ครั้งนี้ จะส่งเสริมให้เกิดเงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจ คิดเป็นมูลค่า 1.4 ล้านล้านบาท แบ่งได้เป็น1.การเพิ่มมูลค่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ฯ 8 แสนล้านบาท จากการลดลงของค่าใช้จ่ายในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ของผู้บริโภค อาทิ ค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง ที่ลดลงจากล้านละ 30,000 บาท เหลือล้านละ 200 บาท ตลอดจนการมีสินเชื่อที่อยู่อาศัยวงเงินรวม 30,000 ล้านบาท จากธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) มาช่วยสนับสนุนผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง

2.การลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ 4-5 แสนล้านบาท จากการที่ผู้ประกอบการต้องลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยใหม่เพื่อทดแทนสต๊อกเหลือขายที่มีโอกาสถูกเร่งระบายออกไป 3.การบริโภค 1 แสนล้านบาทจากการที่ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ต้องซื้ออุปกรณ์เครื่องใช้ที่เกี่ยวเนื่องกับการอยู่อาศัย อาทิ เครื่องปรับอากาศ ทีวี ตู้เย็น รวมถึงเฟอร์นิเจอร์เพื่อตกแต่งที่อยู่อาศัย เป็นต้น

นอกจากทั้ง 5 มาตรการ ที่คณะรัฐมนตรี(ครม.) มีมติเห็นชอบแล้วในระยะถัดไปต้องติดตามมาตรการอื่นๆ ที่มีโอกาสเข้ามากระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ กันอย่างต่อเนื่อง อาทิ การกระตุ้นกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติผ่านการทบทวนหลักเกณฑ์การถือครองอสังหาริมทรัพย์ โดยชาวต่างชาติตลอดจนการลดต้นทุนในการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อให้ผู้บริโภคเข้าถึงง่ายขึ้น ผ่านการปรับลดขนาดที่ดินของโครงการจัดสรรลงยกตัวอย่างเช่น การปรับที่ดินของบ้านเดี่ยวให้ลดลงจากไม่ต่ำกว่า 50 ตร.ว. เป็นไม่ต่ำกว่า 35 ตร.ว. หรือ บ้านแฝด ปรับจากไม่ต่ำกว่า 35 ตร.ว. เป็นไม่ต่ำกว่า 28 ตร.ว. ซึ่งปัจจุบันกระบวนการแก้กฎหมายจัดสรรที่ดินได้เข้าคณะกรรมการจัดสรรกลางไปแล้ว และกำลังอยู่ในระหว่างพิจารณา คาดใช้เวลาไม่ต่ำกว่า 6 เดือน

อีกประเด็นที่ต้องติดตามคือ “การกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ จะช่วยลดภาวะOversupply ของที่อยู่อาศัยในบางSegment ได้มากน้อยแค่ไหน” ข้อมูลจาก AREA ชี้ว่าที่อยู่อาศัยประเภท “ทาวน์เฮ้าส์”และ “อาคารชุด” มีสต๊อกราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท เป็นจำนวนมากราว 74,500 ยูนิต และ 71,300 ยูนิต ตามลำดับ คิดเป็น 96.3% และ 84.7% ของสต๊อกทั้งหมด จึงเป็นที่น่าติดตามว่ามาตรการลดค่าโอน-จดจำนองที่มีการขยายจากเดิมที่ไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นไม่เกิน 7 ล้านบาท พร้อมกับให้ส่วนลดค่าโอนจากอัตราปกติที่ 2% เหลือ 0.01% จะเป็นเครื่องมือที่ช่วยระบายสต๊อกในส่วนนี้ได้หรือไม่ ส่วนสต๊อกบ้านเดี่ยวที่เกิน 50%อยู่ในช่วงราคา 5-10 ล้านบาท ก็มีโอกาสได้ประโยชน์จากมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ อยู่บ้างเช่นกัน

อนึ่ง เมื่อวันที่ 9 เม.ย. 2567 ครม. ได้มีมติเห็นชอบมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาฯ จำนวนทั้งสิ้น 5 มาตรการ เพื่อเป็นการสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยของประชาชน พร้อมกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาฯ ตลอดจนธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง เพื่อรองรับการยกระดับไทยสู่ศูนย์กลางเมืองแห่งอุตสาหกรรมโลก (Thailand Vision) โดยมีรายละเอียดดังนี้ 1.ปรับปรุงมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัยปี 2567 โดยลดค่าโอนจาก2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับการซื้อขายบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว อาคารพาณิชย์ และห้องชุดที่มีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท โดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่กฎหมายได้ประกาศในราชกิจจานุเบกษาจนถึงวันที่ 31 ธ.ค. 2567

2.มาตรการลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาสำหรับผู้ที่ต้องการปลูกสร้างบ้าน กำหนดให้บุคคลธรรมดาสามารถลดหย่อนค่าจ้างก่อสร้างบ้านในอัตรา 10,000 บาทต่อค่าก่อสร้าง 1 ล้านบาท รวมไม่เกิน1 แสนบาท ในปีภาษีที่ก่อสร้างบ้านเสร็จ ตามสัญญาจ้างที่ได้กระทำขึ้นและเริ่มก่อสร้างตั้งแต่ 9 เม.ย. 2567 ถึง 31 ธ.ค. 2568 3.โครงการ Happy Home วงเงิน 20,000 ล้านบาท โดย ธอส. จะสนับสนุนให้ประชาชนผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง นับรวมถึงการปลูกสร้างอาคารการซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้าง และซื้อสิ่งอำนวยความสะดวกสำหรับการอยู่อาศัย ผ่านสินเชื่อดอกเบี้ยคงที่ 3% นาน 5 ปี วงเงินต่อรายสูงสุดไม่เกิน 3 ล้านบาท โดยสามารถยื่นคำขอกู้ได้จนถึง 30 ธ.ค. 2568 หรือจนกว่าสินเชื่อจะเต็มตามกรอบวงเงินของโครงการ

4.โครงการ Happy Life วงเงิน 10,000ล้านบาท โดย ธอส. จะสนับสนุนให้ประชาชนมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองนับรวมถึงการต่อเติมขยาย หรือซ่อมแซมอาคาร หรือไถ่ถอนจากสถาบันการเงินอื่น ผ่านสินเชื่อดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก 2.98% วงเงินต่อรายตั้งแต่ 2.5 ล้านบาทขึ้นไป 5 โครงการบ้าน BOI ขยับเพดานเป็น 1.5 ล้านบาท โดย BOI ให้สิทธิยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคลเป็นระยะเวลา 3 ปี ในวงเงินไม่เกิน 100% ของเงินลงทุนในการสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยตามหลักเกณฑ์และเงื่อนไข โดยได้ขยายเพดานราคาบ้านเพิ่มขึ้นจาก 1.2 ล้านบาท เป็น 1.5 ล้านบาท

Krungthai COMPASS