บริษัทหลักทรัพย์(บล.)เคจีไอ(ประเทศไทย)วิเคราะห์หุ้นบริษัทเซ็นทรัลพัฒนา หรือ CPN เราคาดว่ารายได้ค่าเช่าน่าจะเพิ่มขึ้นเป็นเลขหลักเดียว ปัจจัยหนุนหลักจากการเปิดห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลใหม่ 2 แห่งที่นครสวรรค์และนครปฐมมาตั้งแต่ 1Q67 โดยธุรกิจให้เช่าฟื้นตัวใกล้เคียง 95% ของระดับก่อนโควิดเพราะว่า ห้างฯ หลายแห่งในกรุงเทพฯยังคงอยู่ในระหว่างการปรับปรุง แม้ว่าผลการดำเนินงานของห้างฯ ในต่างจังหวัดทำได้ดีเกินกว่าช่วงก่อนระดับโควิดไปแล้ว ขณะที่ อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ย (occupancy rate) ของสำนักงานลดลง QoQ รวมถึงรายได้ธุรกิจโรงแรมอ่อนแอลงในช่วง low season สวนทางกับธุรกิจที่อยู่อาศัยเพื่อขายเติบโตดี ด้วยรายได้จากการโอนเพิ่มขึ้น 50% เกือบถึง 2 พันล้านบาท แม้พรีเซลชะลอตัวลง 43% QoQ อยู่ที่ 1.5 พันล้านบาท เราคาดรายได้รวมใน 2Q67F ที่ 1.25 หมื่นล้านบาท (+15% YoY และ +7% QoQ)

แม้ว่ามีการเติบโตรายได้ แต่กำไรอาจทรงตัว QoQ เพราะ margin ต่ำลงในช่วง low season, ยอดขายที่อยู่อาศัยที่มี margin ต่ำมีสัดส่วนสูงขึ้นและค่าใช้จ่ายด้านการเงินเพิ่มขึ้นยังมีรายการพิเศษต่างๆ เกิดขึ้น เช่น รายได้ทางบัญชีจากสัญญาที่เซ็นทรัลปิ่นเกล้าราว 180 ล้านบาท, รายได้พิเศษจาก CPN Retail Growth (CPNREIT) ที่ 70 ล้านบาท และรายการอื่นๆ ยังต้องหาข้อสรุปให้ได้ก่อนวันประกาศงบ 2Q67 โดยรวมแล้ว เราประเมินกำไร 2Q67 อยุ่ที่ 4.1 พันล้านบาท (+11.5% YoY แต่ -1.3% QoQ) ทำให้กำไร 1H67 อยู่ที่ 8.25 พันล้านบาท (+19% YoY) คิดเป็น 49% จากประมาณการกำไรเต็มปีนี้ของเราที่ 1.67 หมื่นล้านบาท (+11% YoY)

การเปิดห้างสรรพสินค้าใหม่ 2 แห่งใน 1Q67 และยอดโอนโครงการคอนโดฯ ใหม่สร้างเสร็จ 3 แห่งจะช่วยหนุนกำไรในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ เมื่อคิดจากยอดขายรอโอน (backlog) ที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่ 5.3 พันล้านบาท ประมาณ 42% และ 57% จะถูกรับรู้เป็นรายได้ในปี 2567F และปี 2568F ตามลำดับ ส่วนการเปิดโครงการดุสิตเซ็นทรัลปาร์คและห้างเซ็นทรัลกระบี่จะเป็นตัวขับเคลื่อนหลักในการเติบโตของปี 2568 สำหรับ อัตราการค่าเช่าเมื่อต่อสัญญา (rental reversion rate) ในทางกลับกันเติบโตต่ำเพียง 1-2%

เราคงคำแนะนำซื้อ ด้วยราคาเป้าหมายที่ 74 บาท ขณะที่ ปัจจุบัน CPN เทรดที่ discount มากอยู่ราว -2 S.D. ของค่าเฉลี่ย P/E และ PB ในระยะยาว

ปัจจัยเสี่ยงจากความรวดเร็วในอัตราการเติบโตของ GDP, การเพิ่มขึ้นของต้นทุนสาธารณูปโภคและค่าแรงงานขั้นต่ำ, ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย และจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติขาเข้า

ที่มา : บล.เคจีไอ (ประเทศไทย)