บริษัทหลักทรัพย์ (บล.) เคจีไอ (ประเทศไทย) วิเคราะห์หุ้นบริษัทเซ็นทรัลพัฒนาหรือ CPN เราประเมินรายได้รวมจะลดลงเล็กน้อย YoY แต่ดีขึ้น QoQ เพราะปกติไตรมาส 4 เป็นช่วง high season อัตรากำไรขั้นต้นยังน่าจะอ่อนตัวลงขณะที่สัดส่วน SG&A ต่อยอดขายอาจพุ่งสูงขึ้นในช่วงเทศกาล ต้นทุนการเงินน่าจะอ่อนตัวลง QoQ หลัง refinancing หุ้นกู้ล่าสุดในอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลง ทำให้ต้นทุนการเงินเฉลี่ยลดลงอยู่ที่ 3.05% จาก 3.2% ใน 3Q67 ส่วนแบ่งกำไรจากการลงทุนในกอง REITs และบริษัทที่เกี่ยวข้อง ยังเพิ่มขึ้นทั้ง YoY และ QoQ แต่CPN อาจต้องบันทึกผลขาดทุนทางบัญชีพิเศษมูลค่า 300 ล้านบาท เราคาดว่ากำไรหลัก 4Q67F จะอยู่ที่ 3.57 พันล้านบาท (-16% YoY และ -13% QoQ)กำไรสุทธิ 3.27 พันล้านบาท (-26% YoY และ -23% QoQ)

เรามองว่ารายได้ค่าเช่า/บริการอาจเพิ่มเกือบ 8% YoY อยู่ที่ 4.1 หมื่นล้านบาท จากการเปิดห้างสรรพสินค้าใหม่ 2 แห่ง (นครสวรรค์และนครปฐม) รวมถึงขึ้นค่าเช่า 1-2% รายได้จากธุรกิจโรงแรมน่าจะโตมากกว่า 20% อยู่ที่เกือบ 2 พันล้านบาทจากการเปิดโรงแรม Hilton Garden Inn ระยอง และจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติเร่งตัวขึ้น สวนทางกับยอดขายที่อยู่อาศัยคาดเติบโต 8% YoY อยู่ที่มากกว่า 6 พันล้านบาทต่ำกว่าเป้าปี 2567F เล็กน้อยท่ามกลางตลาดอสังหาฯ ชะลอตัว แม้อัตรากำไรขั้นต้นโดยรวมจะดีขึ้น 2ppt อยู่ที่ 55% แต่สัดส่วน SG&A ต่อยอดขายน่าจะเพิ่ม 2ppt อยู่ที่ 19% ท่ามกลางการแข่งขันด้านศูนย์การค้ารุนแรงขึ้น ส่วนต้นทุนการเงินโตก้าวกระโดด 40% YoY จากสัญญาเช่าการเงิน ในการต่อสัญญาห้างเซ็นทรัลสาขาปิ่นเกล้าและสาขาพระราม 2 ส่วนแบ่งกำไรจากการลงทุนในกอง REITs และอื่นๆ น่าจะเพิ่มราว 14% YoY โดยรวมแล้ว เราประเมินกำไรหลัก 1.64 หมื่นล้านบาท (+9% YoY) และกำไรสุทธิ (รวมขาดทุนพิเศษ 300 ล้านบาท) ที่ 1.61 หมื่นล้านบาท (+7% YoY)

เราปรับลดประมาณการกำไรปี 2567F-68F ลง 6% ต่อปีสะท้อนธุรกิจที่อยู่อาศัยชะลอตัวพร้อมกับอัตรากำไรลดลง สัดส่วน SG&A ต่อยอดขายสูงขึ้น และมีขาดทุนพิเศษในปี 2567F ส่วนปี 2568F เราคาดรายได้ค่าเช่า/บริการจะเพิ่มขึ้น 5% YoY รายได้จากธุรกิจโรงแรมน่าจะยังคงแข็งแกร่งเติบโตเกือบ 30% YoY แต่ยอดขายที่อยู่อาศัยอาจชะลอตัวลงเนื่องจาก backlog เหลือน้อยลงอยู่ที่ 2.8 พันล้านบาท ทั้งนี้โครงการดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค (อาคารสำนักงาน พื้นที่เช่าค้าปลีก และที่อยู่อาศัย) ซึ่งจะเปิดในช่วงปลาย 3Q68 ต้องใช้เวลาในการเร่งสร้างรายได้

จากประมาณการใหม่ของเรา กำไรปี 2568F อาจเพิ่มพียง 6% YoY ก่อนจะฟื้นตัวขึ้นที่ 10% YoY ในปี 2569F เมื่อโครงการดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค เปิดเต็มรูปแบบ เราปรับลดราคาเป้าหมาย DCF ลงที่ 72.00 บาท จากเดิม 78.00 บาท โดยยังคงคำแนะนำซื้อ ปัจจุบันนี้ CPN เทรดระดับใกล้-2SD ของค่าเฉลี่ย PE และ PB ในระยะยาว

ปัจจัยเสี่ยงจากความรวดเร็วในอัตราการเติบโตของ GDP, การแข่งขันรุนแรงในธุรกิจค้าปลีกที่กรุงเทพฯ, การเพิ่มขึ้นของต้นทุนสาธารณูปโภคและค่าแรงงานขั้นต่ำ, ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย และจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติขาเข้า

ที่มา : บล.เคจีไอ (ประเทศไทย)