บริษัทหลักทรัพย์(บล.)เคจีไอ(ประเทศไทย)วิเคราะห์หุ้นบริษัทเซ็นทรัลพัฒนาหรือ CPN

ธุรกิจให้เช่าพื้นที่ยังแข็งแกร่ง ด้วยรายได้ 1Q68โต 9% YoY จาก occupancy rate แข็งแกร่งที่ 91% อัตรากำไรขั้นต้นของธุรกิจให้เช่าเพิ่ม 60% ใน 1Q68 จาก 56-58% ปี 2567 โดยCPN เชื่อมั่นว่าภาพรวม sentiment ลดลงท่ามกลางสภาพแวดล้อมที่ยากลำบากจึงเลือกเดินธุรกิจเชิงรุกมากขึ้นในการปรับสัดส่วนผู้เช่า เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพและผลการดำเนินงานรวมให้ดีขึ้น ขณะที่ โครงการเซ็นทรัล พาร์ค สีลม ซึ่งจะเปิดในเดือนสิงหาคม 2568 มียอดจองพื้นที่เช่า (OR) สำนักงานแล้วกว่า 50% และพื้นที่ค้าปลีกกว่า 85% โครงการเซ็นทรัล กระบี่ จะเปิดใน 4Q68 ผลงานยังคงทำได้ตามเป้า โดยคาด OR ก่อนเปิดโครงการไว้ที่ >75%

Occupancy rate กลุ่มโรงแรมมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นที่ 76% ใน 1Q68 เทียบกับ 67% ใน 1Q67 และ 73% ใน 4Q67 แต่ รายได้ต่อห้องต่อคืน(RevPar) ทรงตัวที่ 2,554 บาท อัตราค่าห้องพักเฉลี่ย (ARR) ขยับลงที่ 3,880 บาท ตามสัดส่วนรายได้จากโรงแรมใหม่ที่เน้นตลาดกลางและล่างภายใต้แบรนด์ Centara และ Go มีมากขึ้น หลังจากจำนวนนักท่องเที่ยวชะลอตัวลง CPN ได้ปรับลดแผนการขยายจำนวนห้องพักโรงแรมใน 5 ปีข้างหน้าลงเหลือ +1,000 ห้องภายในปี 2572 (เทียบกับ 1,681 ห้อง ณ สิ้นปี 2567) ธุรกิจที่อยู่อาศัย CPN ได้ปรับลด guidance รายได้จากธุรกิจที่อยู่อาศัยปีนี้ลงอยู่ระหว่าง -10%-0% จากแผนเดิมที่คาดว่าจะทรงตัว YoY นอกจากนี้ยังเลื่อนการเปิดโครงการคอนโด ฯ Phyll รัตนาธิเบศร์ ไปเป็นปีหน้า ดังนั้น โครงการใหม่ ๆ ที่จะเปิดตัวปีนี้จะมี 9 โครงการ มูลค่ารวม 1.58 หมื่นพันล้านบาทจากแผนเดิมที่ 10 โครงการ มูลค่ารวม 17.5 หมื่นล้านบาท

 เราประเมินกำไรสุทธิปี 2568F จะเพิ่ม 2% YoY บนสมมติฐานรายได้ค่าเช่าและบริการโต +5% YoY และรายได้จากธุรกิจโรงแรมโต +30% YoY แต่รายได้จากธุรกิจที่อยู่อาศัยทรุดลง -15% YoY โดยbacklog ณ สิ้น 1Q68 ที่ 6.8 พันล้านบาทจะรับรู้เป็นรายได้ 1.8 พันล้านบาทปีนี้ที่เหลืออีก 5 พันล้านบาทในปีหน้า ส่วนปี 2569คาดกำไรเติบโตเด่น 12% YoY ที่ 1.915 หมื่นล้านบาทหนุนจากพื้นที่เช่าที่มากขึ้นของโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ได้แก่ เซ็นทรัล พหลโยธิน, เซ็นทรัล ขอนแก่น, เซ็นทรัล นอร์ธวิลล์, เซ็นทรัล ภูเก็ต  และ เซ็นทรัล พาร์ค และเซ็นทรัล กระบี่เปิดเต็มรูปแบบ นอกจากนี้ มีโครงการที่อยู่ในแผนพัฒนาอีก ได้แก่ สยามสแควร์ มอลล์มูลค่า  9 พันล้านบาทและรามอินทรา มอลล์มูลค่า  6 พันล้านบาทซึ่งจะเปิดใน 3Q70 และ 4Q70 ตามลำดับ

เรายังคงคำแนะนำ “ซื้อ” ราคาเป้าหมาย DCF ที่ 63 บาท

ปัจจัยเสี่ยงจากความรวดเร็วในอัตราการเติบโตของ GDP, การแข่งขันรุนแรงในธุรกิจค้าปลีกที่กรุงเทพ, การเพิ่มขึ้นของต้นทุนสาธารณูปโภคและค่าแรงงานขั้นต่ำ, ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย และจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติขาเข้า

ที่มา..บล.เคจีไอ(ประเทศไทย)