“ธุรกิจการให้เช่าและบริการเติบโต”

บริษัทหลักทรัพย์(บล.) เคจีไอ (ประเทศไทย) วิเคราะห์หุ้น บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา หรือ CPN รายได้ค่าเช่าจากพื้นที่ห้างฯใน 3Q68F ของ CPN น่าจะโต 2-3% QoQ ด้วย gross margin ราว 59-60% ศูนย์การค้าเซ็นทรัล ดุสิต พาร์คเพิ่งเปิดบริการช่วงต้นกันยายน 2568 มีอัตราการเช่าพื้นที่ (occupancy rate: OR) ราว 60% (pre-leased ที่ 90%) เทียบกับ OR เฉลี่ยของศูนย์การค้าอื่นๆในพอร์ตที่ราว 91% โมเมนตัมธุรกิจยังแข็งแกร่ง โดยเซ็นทรัล กระบี่ได้เปิดตัวเมื่อ 24 ตุลาคม 2568 และศูนย์การค้าใหม่อีก 4 แห่ง ได้แก่ เซ็นทรัล พหลโยธิน, เซ็นทรัล ขอนแก่น, เซ็นทรัล นอร์ธวิลล์ และเซ็นทรัล ภูเก็ต (ขยายเฟสใหม่โซนหรู) กำหนดให้บริการในปี 2569F รายได้ค่าเช่าและบริการ 9M68F อาจเพิ่มขึ้น 4% YoY ที่ 3.25 หมื่นล้านบาทคิดเป็น 71% ของประมาณการเต็มปีของเรา

รายได้โรงแรม 3Q68F น่าจะซบเซาเพราะเป็นช่วง low season แต่รายได้จากการขายบ้านอาจฟื้นตัว 25% QoQ ที่ 617 ล้านบาทด้วย gross margin ดีราว +30% ขณะที่พรีเซล 3Q68 พุ่งขึ้นเกือบสามเท่าอยู่ที่ 1.84 พันล้านบาท จากโครงการแนวราบแข็งแกร่งเป็นหลัก รายได้ที่ไม่ใช่ 3Q68F น่าจะฟื้นตัว 11% QoQ ที่ 1 พันล้านบาท ปกติไตรมาส  4 ของปีมักเป็นช่วง high-season ของธุรกิจโรงแรมและธุรกิจขายบ้าน รายได้จากการขายบ้าน 4Q68F น่าจะเติบโตต่อเนื่อง QoQ จากยอดขายรอโอน (backlog) มูลค่ากว่า +1พันล้านบาทจาก 2 โครงการคอนโดมิเนียมใหม่แบรนด์ Escent พร้อมโอนใน 4Q68 บวกกับพรีเซลน่าจะดีด้วย ผลจากแผนเปิด 4 โครงการใหม่ใน 4Q68 แต่ผลจากการดำเนินงาน 1H68 ที่ชะลอตัว เป็นไปได้ที่รายได้ที่ไม่ใช่ค้าปลีก 9M68F อาจต่ำราว 3.1 พันล้านบาท(-45% YoY)

นอกจากนี้CPN ยังคงใช้นโยบายควบคุมทั้งค่าใช้จ่าย และการเงินอย่างเข้มงวด เราประเมินกำไรปกติ 3Q68F ที่ 4.56 พันล้านบาท(+1% QoQ และ+6% YoY) กำไรสุทธิอาจเพิ่มขึ้นได้ดีกว่าที่ 4.97 พันล้านบาท (+15% QoQ  และ +20% YoY) รวมกำไรพิเศษจากธุรกรรมระหว่าง CPN และ CPNREIT ของโครงการเซ็นทรัลที่พระราม 2 และที่ปิ่นเกล้ารวม 760 ล้านบาท(ก่อนหักภาษี) กำไรสุทธิ 9M68F จะอยุ่ราว 1.35 หมื่นล้านบาท (+5% YoY) คิดเป็น 76% ของกำไรใหม่เต็มปีของเราที่ 1.78 หมื่นล้านบาท(+6% YoY) โดยรวมกำไรพิเศษในงบ 3Q68 อยู่ด้วย

เรามองแนวโน้มกำไรว่าจะสดใสจาก 3Q68F ไปจนถึงปีหน้าเบื้องต้นประเมินกำไรปี 2569F ว่าจะเพิ่มในอัตราเลขสูงหลักเดียวผลักดันจากพื้นที่เช่าที่เพิ่มขึ้นจากศูนย์การค้าใหม่ๆ เราคงคำแนะนำ “ซื้อ” ราคาเป้าหมาย DCF ที่ 67.00 บาท

ปัจจัยเสี่ยงจากความรวดเร็วในอัตราการเติบโตของ GDP, การแข่งขันรุนแรงในธุรกิจค้าปลีกที่กรุงเทพ, การเพิ่มขึ้นของต้นทุนสาธารณูปโภคและค่าแรงงานขั้นต่ำ, ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย และจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติขาเข้า

ที่มา..บล.เคจีไอ (ประเทศไทย)