เมื่อวานนี้ ได้ให้รายละเอียด ที่มา และข้อมูลฝ่ายธุรกิจที่สนับสนุน ปมแก้กฎหมายให้ชาวต่างชาติเช่าที่ดินเพิ่มเป็น 99 ปี-ซื้อคอนโดฯเพิ่มเป็น 75%

กฎหมาย 2 ฉบับที่เกี่ยวข้องโดยตรง ได้แก่ พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิฯ กับ พ.ร.บ.อาคารชุดฯ

ฝ่ายธุรกิจอสังหาฯ สนับสนุนให้แก้ไข พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ เพื่อให้ขยายสัญญาการเช่าจาก 30 ปี เป็น 99 ปี ด้วยวิธีการกำหนดให้การเช่าเป็นทรัพย์สิทธิหรือ Real Right

กำหนดเวลาสัญญาเช่าไม่เกิน 30 ปี ขยายเวลาเป็นไม่เกิน 50 ปี และเมื่อครบกำหนดเช่า 50 ปีแรกแล้ว ผู้เช่ากับผู้ให้เช่า สามารถต่อสัญญาเช่าได้อีก 1 ครั้ง ไม่เกิน 50 ปี เมื่อรวมกันทั้งสัญญาเช่าครั้งที่ 1+2 เท่ากับเช่าไม่เกิน 99 ปี

และแก้ไข พ.ร.บ.อาคารชุด ให้การถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ของชาวต่างชาติในปัจจุบันกำหนดไม่เกิน 49% หรือที่เรียกว่าโควตา 49% เสนอขยายเพิ่มโควตาเป็น 75%

ขณะนี้ รัฐบาลให้หน่วยงานที่กี่ยวข้องไปทำการศึกษา

ก่อนตัดสินใจ ก็ควรพิจารณาให้รอบคอบ รอบด้าน รวมถึงมีหลักประกันผลประโยชน์ของคนไทย และสังคมส่วนที่ได้รับผลกระทบด้วย

1. ตามที่สมาคมในภาคอสังหาฯ 18 สมาคม มีความเห็นว่า

“เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดการถือครองที่ดินโดยทางอ้อมหรือกระทบต่อสิทธิของคนไทยในการอยู่อาศัยในอาคารชุด อาจออกระเบียบเพิ่มเติมในด้านต่างๆ ดังนี้

1.การสละสิทธิการโหวตของชาวต่างชาติ ในจำนวนที่เกินกว่า 49%

2.การจำกัดจำนวนที่ดินไม่เกิน 5 ไร่ สำหรับโครงการที่ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ เกินกว่า 49% ไม่เกิน 75% เพื่อมิให้เกิดการถือครองที่ดินโดยทางอ้อม

3.จัดเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนนิติกรรม และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปีในอัตราที่สูงกว่าคนไทย โดยนำส่วนเกินจากการจัดเก็บในอัตราที่คนไทยต้องเสีย เข้ากองทุนสนับสนุนการมีบ้านของประชาชนชาวไทยที่มีรายได้น้อยถึงปานกลางที่ริเริ่มและจัดตั้งขึ้นเพื่อลดความเหลื่อมล้ำในระยะยาว

นอกจากนี้ ยังมีระเบียบอื่นๆ ที่จะไม่กระทบถึงสิทธิ และการอยู่อาศัยของคนไทย เช่น ผู้จัดการนิติบุคคล ประธานนิติบุคคล ต้องเป็นบุคคลสัญชาติไทยเท่านั้น จำนวนคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดชาวต่างชาติต้องไม่เกินกึ่งหนึ่งของกรรมการทั้งหมด รักษาสิทธิเสียงข้างน้อยคนไทย โดยสิทธิออกเสียงของชาวต่างชาติรวมกันต้องไม่เกินเสียงข้างน้อยของคนไทยในลงคะแนนประชุม

4.พื้นที่ที่จะอนุญาตให้ชาวต่างชาติถือครองอาคารชุดได้เกินกว่า 49% แต่ไม่เกิน 75% มิได้อนุญาตให้ถือครองเป็นการทั่วไปในทุกพื้นที่ แต่ควรจัดทำประกาศกระทรวงเป็นครั้งคราวไป โดยในเบื้องต้นอาจกำหนดเพียง 3 พื้นที่คือ กรุงเทพมหานคร ภูเก็ต และเมืองพัทยา...”

ประเด็นเหล่านี้ น่าสนใจว่า จะก่อให้เกิดผลในทางปฏิบัติจริงได้แค่ไหนมีหลักประกันอย่างไร

2. ฝ่ายที่จะได้ผลประโยชน์แน่นอนจากการแก้ไขนี้ คือ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

เพราะเท่ากับเพิ่มกำลังซื้อจากต่างชาติเข้ามาในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทันที

บางโครงการที่ขายดี แต่โควตาต่างชาติเต็ม 49% หากรัฐบาลปรับเพิ่มเป็น 75% ก็จะทำให้ห้องชุดรอขายสามารถระบายออกได้ จากกำลังซื้อของต่างชาติ

จะได้ประโยชน์ทั้งคอนโดฯ โครงการเก่าที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ และโครงการใหม่บนทำเลที่ยังมีความต้องการซื้อสะสมของต่างชาติ เช่น ทำเลห้วยขวาง สุทธิสาร พระราม 9และโซนสุขุมวิท ที่พบว่ามีหลายตึกเต็มโควตา 49% แล้ว

รายงานข่าวจากคนในแวดวงอสังหาฯ ระบุว่า มีคอนโดฯ เปิดพรีเซลใหม่ โดยผู้ประกอบการรายใหญ่ บนทำเลห้วยขวาง ทั้งๆ ที่เปิดจองบนกระดาษ แต่ก็ทำยอดขายลูกค้าต่างชาติเต็มโควตา 49% แล้ว เป็นต้น

แต่อีกด้านหนึ่ง ก็จะมีผลกระทบต่อคนไทยที่ต้องการซื้อคอนโดฯ

เพราะราคาทั่วไปจะสูงขึ้น และผู้ประกอบการก็จะทำโครงการขายต่างชาติมากขึ้น

โดยสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติ ปกติจะคำนวณจากเนื้อที่ห้องชุด (ไม่ได้คำนวณจากจำนวนห้องชุด)

ชาวต่างชาติที่จดทะเบียนสมรสกับคนไทย สามารถถือครองกรรมสิทธิ์ร่วมกับคู่สมรสชาวไทยได้ โดยไม่ต้องคำนึงถึงสัดส่วนการถือครองกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติอยู่แล้ว

ต่างชาติก็ยิ่งจะถือครองในทางปฏิบัติมากขึ้นไปอีก

ส่วนที่ดินทำเลดีๆ ที่มีอยู่จำกัดในประเทศ ก็มีแนวโน้มจะราคาแพงขึ้นเช่นกัน เพราะส่วนหนึ่งจะถูกต่างชาติเช่าระยะยาว

เช่า 50+49 ปี คือ 99 ปี หมายถึงกว่าสองชั่วรุ่นอายุคนเลยทีเดียว

3. กลุ่มทุนอสังหาฯ ใกล้ชิดผู้มีอำนาจในรัฐบาล

สำนัก Property DNA จัดทำรายงานรายได้และกำไรสุทธิในไตรมาส 1/67 ข้อมูล ณ 15 พฤษภาคม 2567 ของภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์

เปิดเผยผลประกอบการว่า มีรายได้รวมตั้งแต่ 1,700-10,000 ล้านบาท กำไร 79-1,300 ล้านบาท (ดูตามตาราง)

อันดับหนึ่ง คือ แสนสิริ ซึ่งนายกฯเศรษฐาเคยเป็นผู้บริหารและผู้ถือหุ้น (โอนหุ้นให้ลูกสาวไปแล้ว)

ขณะที่ เอสซี แอสเซท ซึ่งหัวหน้าพรรคเพื่อไทยถือหุ้นใหญ่ (ครอบครัวชินวัตรถือหุ้นรวมกันเกินครึ่ง) ก็มีผลประกอบการที่ดีเช่นกัน

มาตรการภาครัฐที่ช่วยกระตุ้นการโอนอยู่เดิม คือ มาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์จาก 2% เหลือ 1% และค่าจดจำนองจากเดิม 1% เหลือ 0.01%

รัฐบาลถึงถูกตั้งคำถามว่า นโยบายเอื้อประโยชน์แก่ภาคอสังหาริมทรัพย์มีผลประโยชน์ทับซ้อน หรือไม่?

4. ห้องชุด คอนโดฯ ที่ต่างชาตินิยมซื้อ?

รายงานสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ ไตรมาส 1 ปี 2567 โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC)

ข้อมูลที่น่าสนใจ สรุปว่า

(1) ไตรมาส 1 ปี 2567 พบว่า มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้ชาวต่างชาติ 3,938 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.3

มีมูลค่ารวมของการโอนกรรมสิทธิ์ 18,013 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.2

(2) จังหวัดที่มีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติมากสุด 5 อันดับ ประกอบด้วย อันดับ 1 คือ ชลบุรี จำนวน 1,521 หน่วย มูลค่า 4,165 ล้านบาท

อันดับ 2 คือ กรุงเทพมหานคร 1,498 หน่วย มูลค่า 10,699 ล้านบาท

ทั้ง 2 จังหวัดมีสัดส่วนจำนวนหน่วยและมูลค่ารวมกันสูงถึงร้อยละ 76.6 และ 82.5 ตามลำดับ

อย่างไรก็ตาม แม้ ชลบุรี ได้มีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์เป็นอันดับ 1 ตั้งแต่ปี 2566 แทนที่กรุงเทพมหานครเคยเป็นอันดับ 1 ในปีก่อนหน้าถึงปี 2565 แต่กรุงเทพมหานครก็ยังคงเป็นจังหวัดที่มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติสูงที่สุดมาโดยตลอด

ส่วนที่เชียงใหม่ มีจำนวนเพียง 249 หน่วย มูลค่า 574 ล้านบาท จังหวัดภูเก็ต มีจำนวน 242 หน่วย มูลค่า 1,353 ล้านบาท และจังหวัดสมุทรปราการ มีจำนวน 140 หน่วย มูลค่า 392 ล้านบาท

สะท้อนให้เห็นถึงความสนใจของชาวต่างชาติในการซื้อห้องชุดในเมืองหลักและเมืองท่องเที่ยวในประเทศไทยมากที่สุด

(3) สัญชาติของกลุ่มผู้ที่รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดสูงสุด 3 สัญชาติในไตรมาส 1ปี 2567 ประกอบด้วย อันดับ 1 คือ ชาวจีน ที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ 1,596 หน่วย มูลค่า 7,570 ล้านบาท อันดับ 2 ชาวพม่า จำนวน 392 หน่วย มูลค่า 2,207 ล้านบาท และ อันดับ 3 ชาวรัสเซีย จำนวน 295 หน่วย มูลค่า 924 ล้านบาท

มีข้อสังเกตว่า ชาวพม่าเป็นสัญชาติที่มีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ขยายตัวเพิ่มขึ้นอย่างมากถึงร้อยละ 415.8 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน

ขยับลำดับขึ้นอย่างรวดเร็ว จากลำดับที่ 25 ในปี 2564 เป็นลำดับที่ 6 ในปี 2565 และ เป็นลำดับที่ 4 ในปี 2566 โดยล่าสุดขึ้นมาเป็นลำดับ 2 ในไตรมาส 1 ปี 2567

(4) ระดับราคาห้องชุดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้คนต่างชาติมากที่สุด 5 ลำดับ

ลำดับแรก อยู่ในช่วงราคาไม่เกิน 3.00 ล้านบาท มีสัดส่วนร้อยละ 52.9 ของจำนวนหน่วยทั้งหมด ซึ่งเป็นระดับราคาได้รับความนิยมจากคนต่างชาติส่วนใหญ่มากที่สุดตั้งแต่ปี 2562 ถึงปัจจุบัน

รองลงมา คือ ระดับราคา 3.01 - 5.00 ล้านบาท มีสัดส่วนร้อยละ 22.7 ระดับราคา 5.01 - 7.50 ล้านบาท มีสัดส่วนร้อยละ 11.1

ระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาทขึ้นไป มีสัดส่วนร้อยละ 8.3

และระดับราคา 7.51 - 10.00 ล้านบาท มีสัดส่วนร้อยละ 5.0 ตามลำดับ

(5) ขนาดห้องชุดที่เป็นที่นิยมของคนต่างชาติมากสุด 5 ลำดับ

ลำดับแรกเป็นขนาดพื้นที่ 31 - 60 ตารางเมตร (ประเภท 1 - 2 ห้องนอน) โดยมีสัดส่วนร้อยละ 49.6

รองลงมา คือ ห้องชุดขนาดพื้นที่ไม่เกิน 30 ตารางเมตร (สตูดิโอ หรือ 1 ห้องนอน)มีสัดส่วนร้อยละ 35.5

ห้องชุดขนาดพื้นที่ 61 - 100 ตารางเมตร (2 - 3 ห้องนอนขึ้นไป) มีสัดส่วนร้อยละ 10.1

และ ห้องชุดขนาดพื้นที่มากกว่า 100 ตารางเมตร (3 ห้องนอนขึ้นไป) มีสัดส่วนร้อยละ 4.8 ตามลำดับ

(6) พบว่า ผู้ซื้อสัญชาติสิงคโปร์ มีมูลค่าเฉลี่ยในการรับโอนกรรมสิทธิ์ต่อหน่วยสูงสุด 5.9 ล้านบาท

ผู้ซื้อสัญชาติสหรัฐอเมริกา มีพื้นที่เฉลี่ยของห้องชุดที่รับโอนกรรมสิทธิ์ขนาดใหญ่ที่สุดเฉลี่ย 60.3 ตารางเมตร

ผู้ซื้อสัญชาติจีน ซึ่งมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมากที่สุดในบรรดาชาวต่างชาติ มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์เฉลี่ย 4.7 ล้านบาท/หน่วย และพื้นที่ห้องชุดเฉลี่ย 39.6 ตารางเมตร

หากแก้กฎหมายเปิดโอกาสต่างชาติมากขึ้น แน่นอนว่าบริษัทอสังหาฯ ก็จะต้องแข่งกันทำโครงการเพื่อตอบสนองความต้องการซื้อของต่างชาติข้างต้นนี้มากขึ้น

รัฐบาลต้องพิจารณาให้รอบคอบ และมีหลักประกันรูปธรรมคุ้มครองคนไทย สังคมไทยที่ได้รับผลกระทบด้วย

สารส้ม